盘和林：共有产权房地块流拍 契约精神平衡各利益

　　1月25日,位于北京郊区丰台的两宗共有产权房地块因无人竞标而流拍。这两宗地块起始楼面地价接近3.3万元/平方米,共有产权房未来入市的销售价格为4.3万元/平方米。此外,房企在配建共有产权房时,还需采用装配式建筑,这将进一步抬高配建成本。

　　根据各种报道综合来看,无利可图导致房企知难而退,是本次地块流拍的主要原因。

　　共有产权房的核心在于价格与同一地段商品房相当,地方政府通过持有不同比例的产权,来降低共有产权房的购房门槛。

　　作为政策性住房的一种新形式,共有产权房曾被各方寄予厚望,尤其对解决“夹心层”的产权住房诉求具有积极意义。北京两宗共有产权房地块流拍,虽然说是土地市场主体理性竞争的结果,但也折射出共有产权房落地难的尴尬处境。

　　笔者认为,从国外的相关经验来看,共有产权房本质上是在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域发挥资源配置功能,有别于针对低收入群体的纯粹保障性住房,是以准市场化手段构建多层次住房的政策举措之一。准市场领域还是要按照市场机制办事,而不是将准市场行为异化为地方政府垄断市场行为,否则就会出现流拍,即开发商“用脚投票”。

　　我们可以进一步推测,假如不能够以市场化的思维来平衡各方利益,不仅土地拍卖环节可能出现流拍,而且购房者未来也可能会出现“以脚投票”的现象。

　　这也表明,共有产权住房的市场化思维就是地方政府不能既是运动员也是裁判员,而是要以市场契约精神为重,将自己放在与开发商、购房者平等的地位来设计、实施共有产权房这一制度。

　　共有产权房的制度设计,介于保障性住房与普通商品房之间,最大的特点是价格与同一地段的商品房相当,通过政策设计使之不易套现获利,违规操作的风险较小,可以有效规避以前“开宝马申请保障房”等弊端;而与普通商品房相比,由于政府持有一定的产权比例,使得特定购房对象只要支付一小部分钱就能解决住房问题,这也降低了其购房成本。

　　由此可见,共有产权房的定位非常清晰,就是既不符合申请保障房资格,又的确买不起商品房的“夹心层”群体,包括北京共有产权房所针对的“新北京人”群体。

　　经验表明,建立一个多层次的住房体系,才是解决“居者有其屋”的最终路径。从北京流拍的两宗共有产权房的情况来看,地方政府存在角色定位不清的因素,比如土地起拍价和未来房价全部由当地政府说了算,地方政府按照保障房的限价思维来操作准市场的共有产权房。起始楼面地价与未来房价之间仅有1万元,其中包括财务成本、建筑成本、装修成本、销售成本等,开发商“算不过数”,甚至大概率会出现亏钱,自然就不会有热情来参与这一市场。

　　实际上,当前不少共有产权房在土地价格上并无多少让利,因而最终在住房价格上也并无多大的优势。例如本次流拍的地块,房价限定在4.3万/平方米,与目前周围类似新开发的商品房价格差距在1000~2000元/平方米。

　　不过,正如之前所说,政策设计之初并不是在于价格让利,而是在于通过与政府合伙购房降低购房门槛。但是假如价格没有吸引力,还受到产权比例、产权受限等因素影响,再加上未来回购或购买普通商品房时可能还会受到限购限贷政策的约束,难保购房者不会跟随出现“用脚投票”的情况,从而在购房者身上也出现落地难。

　　此外,共有产权住房的再上市,将保障地方政府的优先权,即地方政府优先回购,或共有产权的自然人向地方政府赎回政府部分的房屋所有权。在优先回购权下,地方政府拥有两个路径可以选择:一是按照政府评估价,由政府回购自然人手中的房屋产权,而实际评估权则掌握在地方政府手中;二是再上市交易时,地方政府按照共有产权的比例,直接按比例分享房屋交易价款,这其中亦包括增值部分。回购价格评估如何确定,实际上也是未来可能产生分歧的地方,过低或虚高都可能存在利益输送,最终出现变形、异化的可能性。

　　假如这些问题得不到很好的解决,共有产权房恐怕难以得到开发商和购房者的热烈回应。而公共政策评价优劣的一项关键性指标,不在于政策本身是多么善意,而在于是否真正得到公众的回应。具体到共有产权房,从理论的角度上讲是一项非常理想的制度,但假如出现流拍的情况,显然说明其设计还存在着缺陷,需要从可操作性的角度加以优化。

　　笔者以为,解决类似流拍、回购价格可能存在分歧等问题,必然需要地方政府提前完善和细化制度体系,但最关键还是在于理清政府与市场的边界,一切以尊重市场契约精神为基本出发点,尤其是平衡市场参与各方如开发商、购房者的利益,否则就容易流于政府唱“独角戏”的形式,这显然有违共有产权房制度的初衷。

　　评价一项公共政策优劣的关键指标，不在于政策本身有多善意，而在于是否能够真正得到公众以及市场的回应。

　　(房掌柜整理来自每日经济新闻、百家号）