东莞新房签约量环比降三成 二手房成交均价首超新房

临近春节，一手房市场供需放缓，上周东莞一手住宅成交环比降三成，而二手房市场放盘人数和购房人数却有所增加，二手房成交均价今年首次超过一手房。

上周一手房签约量环比降三成

据合富研究院统计数据显示，上周东莞一手住宅市场供需放缓，新建商品住宅供应约530套，与前一周不相上下，连续2周保持500套左右低位水平。临近春节，市场以消化库存为主，在签约方面，上周一手住宅签约646套，环比减少3成，供需放缓。

与一手房市场相比，二手房市场表现活跃。据乐有家研究中心监控数据显示，上周东莞成交二手房814套，环比下跌0.4%，整体比较平稳。此外，上周二手房成交均价1.76万元/平方米，环比上涨24.94%，是2018年来首次二手房价格超过新房。乐有家内部数据监测显示，接近春节，二手房求购客户量和业主放盘量都持续上涨。

乐有家研究中心介绍，在二手房成交量方面，上周东莞六大片区中除松山湖和滨海片区上涨外，其他各片区均下跌，其中仅城区片区和东南临深片区成交量破200套。

从挂牌价来看，上周东莞六大片区二手住宅挂牌价三个片区出现下跌，其中滨海片区跌幅最高达14.48%，松山湖和东南临深片区挂牌价格坚挺，均价都超过了2万元/平方米。

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过去，二手房一直以高性价比受到购房者的追捧，但是这一波楼市热潮以来，一些区域的二手房价格却纷纷超过新房，个别区域差价甚至十分悬殊。

金九银十是一年楼市中的成交旺季，今年的东莞二手房却在一二手房价格倒挂、房贷利率上涨、银行放款满等因素影响下数据上逊色于去年，整体成交量相对于上半年有所下滑。业内普遍认为，成交量会持续下滑，二手楼市成交明年更显艰难。

数据

金九银十成色不比去年

统计数据已经出来的9月份，东莞二手房表现逊色于去年。据金信联行监测，9月东莞二手住宅网签量4845套，环比上涨15.44%，同比下降14.94%；网签面积480828.45㎡，环比上涨8.91%，同比下降16.49%；网签金额247912.27万元，同比下降24.35%。

金信联行相关负责人表示：“东莞楼市9月供应创年内新高，且从去年10月新政实施，经过长达一年的政策消化期，目前楼市定价合理，在长期的充足蓄客下，楼市在传统旺季到来之时复苏回暖，也实属正常。”

经过前期的消化，东莞“银十”二手房表现略显后劲不足，成交量也出现了一定的下降。“金九银十”最后一周（10月23日-29日）东莞二手房住宅网签量852套，环比下降2.29%；网签面积76495㎡，环比下降8.18%；网签金额54808.69万元，环比下降4.53%。

据房掌柜了解，二手房交易一般需要经历下定、缴税等一系列流程，网签时间一般都会比实际成交时间延迟1-2个月，当前东莞二手楼市成交量下滑比10月成交展现的数据还要更严重一点。

市场

一二手房价格倒挂 成交量不断下滑

在这一波楼市行情中，临深前期涨势最为迅速，虽然临深新房价格已经稳定近一年，但是二手房报价却暗涨不止。

以10月21日开盘的嘉辉豪庭三期森镇为例，其推出的72-114㎡2-3房均价仅需23500元/㎡，而周边的大运城邦同类型产品二手房报价却达到了2.5-3万元/㎡，与森镇新房售价最高差达到6500元/㎡。

同样的价格倒挂现象几乎遍布东莞各个区域，其中以城区和寮步情况最为严重，城区当前洋房价格普遍在1.6-2.3万/㎡，然而同类型的二手房报价却普遍在2-3万/㎡。以石井片区的天骄峰景二手房为例，小区业主普遍报价2.7-3万/㎡，不仅远高于近期以2万/㎡价格售罄的凯晟景园，也高于东城碧桂园的吹风价2.6万/㎡。

谈及一二手房价格倒挂的现象，金信联行嘉华苑分行营业经理刘光霞表示：“目前东莞楼市呈“一二手房价格倒挂”现象。二手楼市在不限购的政策光环下，因地段好，配套设施完善，对未来东莞楼市预期较高，致使二手房价格极为坚挺，且单价普遍比一手房高出不少。”

“二手房基本没什么人放盘，放盘价格也非常高，很难成交！门店的二手房成交量已经连续几个月下滑了。”石井一资深中介李先生表示。

据东莞房地产公众信息网公布数据统计，2017年第三季度东莞二手网签量为12833套，比2017年第二季度下降17.6%，比2016年第三季度下降25.2%。

李先生还暗暗告诉房掌柜：“二手房价格倒挂，聪明的客户都会选新房。虽然我们目前还经营着二手房业务，但是门店的主要力量都集中于新房，带客看新房是门店业绩的主要来源。”

贷款

利率不断上涨 数家银行停贷

众多周知，2017年以来，国内一直保持着信贷收紧的政策。大家不知道的是与一手房相比，东莞二手房贷利率其实更高。

工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行在东莞二手房业务里，首套房贷利率均需要上浮15%，二套房更需要上浮20%。邮政储蓄东莞分行办理二手房贷款，首套房也需上浮10%-15%，二套房上浮15%。另外，还有东莞银行、中信银行、民生银行等已暂时不做二手房贷款。

现阶段银行放款慢，贷款利率普遍上浮，也致使业主心态较为强硬，出现多数业主要求客户一次性付款的情况。

据合富大数据统计，第3季度选择一次性付款的买家已经达到18%，远高于第2季度的13%。

业内看法：成交量继续下滑 成交价或会下降

东莞中原地产三级市场中心城区副总经理刘熊表示：“由于限购的政策，加上一手市场的氛围，业主不愿意放盘，不愿意降价，东莞二手房市场已经陷入观望僵局。”

结合信贷持续收紧的原因，刘熊预计东莞二手房成交量会继续往下走：“明年二手房市场预计也不会好转，从价格上面来讲，虽然二手没有限购，但是也在限贷，部分人群购房需求受限。另一方面，一手房的供应量一直在增加，消化期越来越长，一手开发商将会出更多政策去吸引客户，加上一二手价格倒挂，大家应该会更愿意选择新房。”

东莞房掌柜二手房事业部副总经理陈德宝也持相同的见解：“东莞二手市场成交比较理性，成交量下降大，银行贷款对二手也有一定的影响，很多银行对商业性住宅已经停止贷款，接下来二手市场不会有太多高潮，业主报价会理性下浮。明年二手市场预计会比今年严峻很多，销量会不如今年。”

也有业内人士从另一个方面展开思路，认为购房者买房的时机已经到来。金信联行相关负责人表示：“在历经史上最严调控政策下，目前东莞楼市房价相对稳定，定价也较为合理，虽然供应量激增，但在经过“金九银十”的合理消化后，预计后期楼市呈“平稳发展”态势，东莞下半年楼市以价换量或将成为市场主流，购房者可择机入市。”

（资料来自广州日报、房掌柜东莞）