东莞投资客“退潮”刚需市场回归 57个新盘预计年内入市

　　随着春节的临近，东莞楼市交易也进入了淡季。回望去年，东莞楼市经历了“最严限购”，随着外地购房者的“退潮”和本地需求的增加，市场生态发生较大的变化。展望今年，年内预计有57个纯新盘入市，并且以临深片区为代表的部分区域仍有较大的库存压力，这会让市场竞争更加激烈。对于今年的东莞楼市，有研究机构认为，随着竞争的加剧，房价将趋向理性。

　　1. 今年有超4万套库存待消化

　　近日，东莞市统计局公布《2017年东莞市新建商品住宅库存情况》，截至去年12月末，东莞新建商品住宅库存套数40751套，库存面积515.31万平方米。

　　根据去年月度平均成交套数计算，东莞去年的库存消化周期约为9.7个月；根据去年月度平均成交面积计算，消化库存约需要10.97个月。

　　数据显示，东莞住宅库存套数排名前5位的镇街依次是黄江、塘厦、凤岗、石碣、常平；库存面积排前5位的依次是黄江、塘厦、石碣、凤岗、松山湖。

　　据了解，黄江镇在2017年前分属于临深片区，此前由于受到开发商和深圳客的热捧，开发量大。在深圳客退潮后，不少楼盘由于定价过高，成交下滑，受影响明显。

　　截至去年年底，黄江镇住宅库存38.71万平方米，共3436套，为全市库存量最高的镇街。此外，塘厦的住宅库存量为35.86万平方米、3113套，凤岗住宅库存量为25.05万平方米、2150套。

　　在深圳客退潮后，曾经成交火热的凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头等有临深优势的镇街成交快速下滑，有楼盘为快速走货“以价换量”。

　　从库存的物业类型来看，去年起市场回归刚需，供应产品也以刚需户型为主，目前90至110平方米户型的库存量较大。

　　东莞中原战略研究中心统计的数据显示，从2017年12月底东莞普通住宅存量各面积区间分布情况来看，70平方米以下产品占比2%，70至90平方米洋房产品占比18%，90至110平方米洋房产品占比41%，而110至125平方米洋房占比17%，125至144平方米洋房产品占比14%，144至180平方米洋房占比5%，180平方米以上占比4%。

　　2. 57个新盘预计年内入市

　　除了要消化已上市的未售住宅库存外，东莞合富研究院数据显示，共有57个纯新盘年内入市，市场竞争激烈。从各镇街情况来看，临深的塘厦镇潜在供应量最大，沙田镇上升速度最快。

　　今年塘厦镇住宅潜在供应体量为90万平方米。分析认为，这一方面是受去化缓慢影响，另一方面则是后续新盘多，加大后市潜在货量。而受滨海湾新区利好政策影响，沙田镇今年多个新盘启动，区域排名从去年的14名上升到目前的第5名。

　　从各开发商情况来看，万科地产在2018年将重新发力，有望夺回东莞房企销售龙头宝座。东莞合富研究院通过对各开发商住宅及商办产品潜在供应统计得出，万科地产以115万平方米的潜在供应量高居榜首，也是所有开发商中唯一超过100万平方米的；其次则是邦联实业55万平方米。2017年的销冠碧桂园则以30万平方米排在第六。

　　从不同产品来看，洋房方面塘厦镇以82万平方米的潜在供应位列第一，其次为虎门镇及沙田镇，分别为64万平方米、42万平方米。这三个镇街均属于临深片区。

　　别墅方面，东城以20万平方米排名第一，其中御景湾8号支撑区域内别墅潜在供应，区域内有虎英公园、旗峰公园、峰境高尔夫球场等；而大岭山镇以16万平方米紧随其后，其中莲湖山庄为潜在供应代表，邻近长安郊野公园、大岭山森林公园及马鞍山生态公园。可见，在别墅潜在供应量较大区域，通常兼具交通优势、自然优势和居住环境优势。

　　限购加“限外”后，本地购房者需求得到释放，广深客占东莞购房者的比重大幅下滑。以石碣镇所在的临广片区镇街为例，数据显示，2017年，广深客购房占比由2016年40%锐减到10%；临深片区就更明显，深圳客占比更是从2016年的80%锐减到20%。反之，本地人购房则由2016年的20%升至2017年的80%。

　　由于东莞一再重申住房调控不放松，可见发掘东莞本地客户需求，依然是2018年各家开发商工作的重点。

　　3. 商业公寓供应量将增加

　　除了洋房和别墅外，公寓产品去年也极为引人注目。由于住宅限购，不受限购政策影响的商业公寓产品吸引了不少投资客入市，开发商也对商业公寓户型进行各种创新，用很小的面积创造出两房、三房甚至四房产品，创新和成交量增加，成为去年商业公寓市场的显著特点。

　　优房超·瑞城搜的统计数据显示，去年城区及松山湖片区商业公寓供应量较大，南城、大朗、莞城、东城4镇合计供应57万平方米,占比超五成；南城、莞城、寮步为年度销售前三区域，合计占比48%。

　　上述统计数据显示，截至去年年底，东莞商业公寓库存量最大的是城区片区，约为26.71万平方米，去库存需要7.75个月。随着东莞轨道交通建设的进展，城区商业氛围浓郁，中心地位日益显现，加上住宅限购，投资需求为主的商业公寓十分火热。另外，松山湖片区商务公寓库存14.91万平方米，去库存需要7.03个月。

　　东莞中原战略研究中心介绍，尽管去年10月东莞出台限“商改住”，但限期前拿地的“商改住”用地尚未进入开发阶段，预计2018年将陆续进入开发并入市，大部分房企对商业公寓市场依旧看好，预计2018年商改住物业入市量仍达69万平方米。

　　除了商业公寓外，其他不受限购影响的商业产权物业也备受市场关注。以写字楼为例，市区成为潜在供应大户，南城区、东城区占据了办公（含商业公寓）物业潜在供应量排行榜的前两位，供应体量均在65万平方米以上，其中UCC寰宇汇金中心及民盈·国贸中心则是今年的焦点项目，两者均为地铁R2线沿线物业，备受关注。

　　商铺方面，潜在供应项目分布较广，东城区、塘厦镇、厚街镇位列榜单前三，在这些区域中，厚街濠畔鞋材商业中心、东城田禾国际食品交易中心、国际金融大厦均有超过5万平方米潜在供应。

　　■声音

　　租赁住房将分流

　　刚性置业需求

　　东莞中原战略研究中心预测，未来三年东莞将增加27万套商品住房，通过增加供应抑制房价上涨过快，改善供求关系，呈现供应大于需求的格局。

　　人才住房、保障性住房和租赁住房将分流刚性置业需求，开发商项目定位应缩减刚需比例，增加改善产品比例。

　　“商品住房供应以及人才住房供应将会集中在松山湖周边区域以及城区，临深片区和大岭山、望牛墩等有升值潜力预期的镇街将成为调控重点区域，未来临深板块压力重重。”东莞中原战略研究中心研究员告诉记者。

　　东莞合富研究院研究部总监李兴旺说，今年对东莞楼市保持“谨慎乐观”。在他看来，谨慎主要基于房企资金趋紧将以价换量、本地需求量及购房能力增幅有限、房贷及利率趋紧制约成交、供应充足库存小幅上升、持续限购致投资需求受压等原因。

　　乐观主要基于“二孩”政策刺激换房需求、深圳客置业外溢东莞还将持续、众多交通利好刺激需求、品牌房企增多刺激需求、经济任务稳中求进稳中求质、粤港澳大湾区建设将优化人口与产业结构等原因。

　　东莞合富研究院分析认为，从2017年下半年成交情况来看，月度成交量50万—55万平方米/月已站稳脚跟，成交势头仍将延续至2018年。合富研究院方面认为，2018年东莞楼市供应较充足，竞争将持续激烈，房价日趋理性。

　　回顾2017年 供需双双下滑

　　数据，是楼市行情的最直观反映。纵观2017，东莞楼市降温早在意料之中，商品住宅成交量下滑超3成，局部区域直接“腰斩”。

　　东莞合富辉煌研究院根据1-12月中旬数据预估2017年全年数据，预计今年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%，，房价则因开发商坚持，预计全年成交均价约16500元/㎡。

　　而以一手房为风向标的二手楼市，在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象，不过二手楼整体情况相对好一些，尤其是上半年，常常出现“一二手倒挂”现象，二手房价见风涨。据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代，在房价高企和置换需求持续释放影响下，东莞二手房中小户型成交放量。

　　与住宅销售市场的观望截然不同的是，2017年东莞土地市场依然是被十分看好，新城控股、远洋、华润置地、龙湖、旭辉、招商等众多外来房企纷纷加入“抢地大战”，尤其是在9、10月份，不仅有“自持80%”抢地，更出现了熔断现象。进入12月，在“限价熔断”、“限价竞自持”等新式拍地方式作用下，土地市场才渐渐回归理性。

　　据房掌柜统计，2017年，东莞共推出商住地（不含人才公寓用地）18宗，再创土地供应新低，其中成功交易有16宗，累计成交面积137万㎡，吸金168亿元。

　　2017年调控手段频出

　　岁末交出“供需下滑”的成绩单，其实早在许多开发商意料之中。

　　2016年，东莞楼市放闸，房价追涨市场乱象滋生，在此行情下，调控收紧成为稳定楼市的必然手段，在国家“房住不炒”的定调下，东莞楼市调控年如约而至。

　　2017年，东莞楼市调控政策出台频率前所未有的密集，限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”迭出，新房限价从网签到备案价多面约束，土拍不断探寻新规则以抑制地价，“商改住”禁令填补开发市场漏洞……东莞楼市在重压之下不断重整秩序，把楼市从疯狂边缘拉回理性正轨。

　　据房掌柜统计，自2017年来，东莞先后出台了不下10份对楼市有影响的政策、补充细则或通知，从购房门槛、新房备案、开发产品类型、销售口径等多方面稳定市场，打击投机炒房行为。

　　其中，政策“威力”最大的，要数4月10日晚发布的《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》：限购2套，非莞籍家庭购房首套需社保1年二套需2年，要转让房产还需“证满2年”。社保、限售购房门槛一出，立即给予了东莞楼市沉重的一击，深圳客、投资客大幅退潮，市场进入了很长一段时间的观望期。

　　另外，除了调控政策外，就楼市环境而言，下半年银根收紧也给东莞楼市带来了不少影响。须知，深圳客退潮后，东莞本土需求开始主导市场，但下半年贷款利率上浮5-20%不等、放贷时间延长、部分银行暂停二手信贷业务等行情，也在一定程度上影响了购房者的入市信心。

　　2017年市场格局明显分化

　　楼市风向转变，购房群体发生结构性变化，在购买力、房价等因素印象下，楼市格局也发生了明显的分化。

　　2017年，好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客，在限外大山压力下，再次沦为“配角”，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右；市场客户回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

　　而东莞本土需求，自然也比不上深圳客的强大购买力，在房价作用下，主导了市场的本土需求也在不断外溢到洼地区域购房，从临深、城区、松湖等热点片区，到水乡、莞北等价格洼地，再从东莞境内到惠州临莞，跨区域置业成为市场主流。

　　冷热不均，是今年新房成交市场的一大特征。在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

　　不过，尽管成交数据下滑，但2017年，东莞整体房价还是稳中有涨。一方面，是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，东莞本土需求，在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比，2017年同比涨幅明显收窄，临深片区局部房价甚至有小幅松动。

　　（房掌柜东莞、合富辉煌、楼探、南方日报综合整理）