2017年10城豪宅均价门槛突破7万 上海前三超12万

　　上海易居房地产研究院1月24日发布《全国10大高房价城市豪宅市场研究》。该报告显示，2017年，10大高房价城市共有169个豪宅楼盘录得成交，共计7157套，同比下降57%，合计豪宅均价门槛为71000元/平方米，同比上升17.9%，涨幅比去年缩小0.3个百分点。

　　易居研究院研究员王梦雯表示：在2015年以来的这轮房价上涨大背景下，热点城市豪宅项目的数量迅速增长，新房市场逐渐显现“豪宅化”的现象。豪宅市场的崛起，标志着我国房地产市场的日渐成熟，曾经仅仅出现在豪宅项目中的智能技术、低碳技术、绿色生态等配置，现在越来越多地应用到一些普通商品住宅项目中，从而提高人民的居住条件。豪宅项目并不违背政府“租售并举”的政策，相反，其与租赁市场相互补充，兼顾了高端需求和低端需求。进入2018年，考虑到10个高房价城市均在经历不同程度的调控，预计市场将全面进入调整期，豪宅成交量低位盘整，成交价格基本保持平稳。

　　豪宅均价门槛突破7万

　　10大高房价城市豪宅均价门槛突破7万：2017年度，10大高房价城市豪宅均价门槛[1]为71000元/平方米，同比上升17.9%，涨幅比去年缩小0.3个百分点。

　　回顾历史，十城豪宅均价门槛由2007年20600元/平方米升至2017年的71000元/平方米，年均增长13.2%。究其原因，主要是由于热点城市住宅用地常年供不应求，土地成交价持续上涨，巨大的土地成本压力迫使开发企业，通过拔高楼盘的定位，提高产品的建安和装修品质的方式，增加产品附加值，获取较高的溢价率，因此，住宅产品呈现豪宅化的发展趋势。

　　历史走势来看，2008-09年，豪宅均价门槛稳步增长;2010年，受“4万亿”刺激政策影响，上海(同比增加77%)、南京(同比增加57%)、杭州、厦门等城市豪宅均价门槛大幅提高，使得十城豪宅门槛同比增加52%至37800元/平方米，2011-14年，受调控影响，豪宅均价门槛震荡上行。2015-17年，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场日趋转暖，十城豪宅门槛逐步攀升，但与普通住宅相比幅度偏小，这主要由于豪宅市场具有自身特殊的运行规律，受市场或者政策的影响较小，抗跌性强，稳健性高。后续来看，预计2018年豪宅均价门槛或保持上行，但增幅将明显回落。

　　各城市来看，2017年，10大高房价城市的豪宅均价门槛均有所提升，其中三亚同比上升45%，涨幅最大;深圳、广州、温州同比上升5-7%，涨幅较小;南京、杭州、上海、福州、厦门、北京等6城同比增幅在22-31%区间内。绝对值来看，城市之间存在明显差异。深圳豪宅均价门槛在2016年突破10万元/平方米之后，2017年进一步攀升至11万元/平方米，上海(95700元/平方米)和北京(87700元/平方米)紧跟其后，而福州、温州成交均价在4万元/平方米左右，低于北上深三城的全市整体住宅成交均价。

　　上海豪宅成交均价前三门槛超12万/平

　　2017 年，10大高房价城市豪宅项目TOP30的成交均价排名中，有上海、北京、深圳、广州、厦门等5城的楼盘入榜。其中上海项目共有17个，占比57%;北京项目共有7个，深圳项目共有4个，而广州和厦门各有1个项目入榜。从各城市豪宅项目成交均价排名来看，城市之间差距明显，具体可分为三类。第一类是上海、北京、深圳，此类城市均价前三的门槛在12.4万元/平方米，豪宅市场相对较成熟;第二类是广州、厦门、三亚，此类城市均价最高项目已超过11万元/平方米，但前三门槛还在10万/平方米以内，豪宅市场正处于快速发展阶段;第三类是杭州、温州、南京、福州，此类城市豪宅项目较少，或进入门槛较低，豪宅市场仍在发展初期。

　　10大高房价城市豪宅成交量同比下降57%。2017年，10大高房价城市中共有169个豪宅楼盘录得成交，共计7157套，同比下降57%，受累于整体楼市的低迷，豪宅市场也出现了降温。伴随着“分城施策，防范风险”的中央精神，十个城市先后出台了楼市调控政策，并不断升级加码，再加上银行房贷利率折扣取消甚至上浮，需求受到一定程度上的抑制。再加上调控期间，高价项目网签受限，导致热点城市豪宅市场进入了“速冻状态”，成交量有了明显的下滑。后续来看，调控短时间不会放松，2018年成交量将保持在低位盘整。

　　上海与北京豪宅成交量占5成

　　2017年，上海共成交2230套豪宅，比第二名北京(1278套)多出952套，两城市的豪宅成交量占十城总数近5成。广州(957套)、三亚(885套)、深圳(856套)占豪宅成交总数的12-13%。杭州、温州、厦门、南京和福州成交相对较少。从成交量增幅来看，各城市出现明显分化，其中温州(+118%)、三亚(112%)涨幅最大，成交量翻了近一倍，这两个城市的楼市在2016年下半年才逐渐出现回暖。深圳成交也出现小幅上升，主要由于深圳在本轮周期回最早，因此调控领先出台，目前市场已经企稳。而福州(-98%)、南京(-96%)、厦门(-94%)等城市的成交量出现明显下跌，这主要与楼市调控有关，此类在本轮周期回暖较早，因此跌幅较大。另外，杭州(-73%)、上海(-71%)、北京(-56%)、广州(-29%)的成交量也有不同程度下降。

　　用豪宅成交套数占全市住宅成交套数的比例反映各城市豪宅市场规模。比较发现，三亚和上海的豪宅市场规模最高，分别为7.9%和7.4%。另外，深圳(5.4%)、北京(5.1%)的豪宅成交占比也相对偏高，在5%以上。广州、温州、杭州的豪宅成交比例在2.2-3.6%之间，这三个城市近年来豪宅市场发展较快;而厦门、南京、福州的豪宅成交占比在0.5%一下，豪宅市场相对不太成熟。从各城市豪宅项目成交套数排名来看，城市之间差距明显。虽然三亚单盘销量较高，但是前三门槛相对较低。而上海、广州虽然单盘成交量并不瞩目，但前三名的楼盘销量非常接近，竞争相对激烈。

　　[1] 根据成交面积权重计算得到。