黄志龙：房地产差异化调控的决策依据会是什么？

　　房地产市场的任何风吹草动,都能激起市场和媒体的千层浪。近日,兰州、合肥对当前的房地产限购政策进行了微调,这是否如许多媒体猜测的,新一轮房地产调控放松周期来临?如何判断2018年中国房地产市场的调控前景,各个城市差异化调控的政策依据是什么?将是每个购房者和普通家庭都关注的焦点话题。

　　房地产调控的政策取向

　　要讨论2018年房地产市场前景,必然需要关注中央最新的政策动向。

　　首先,十九大精神是房地产市场制度的长期之“纲”。党的十九大报告关于我国住房制度的表述这样的,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

　　这一表述至少明确了两大方向:一是此前十余年以投机性、赚取买卖差价为主要目的之一的房地产交易行为将受到明显抑制。换言之,长期来看,限购、限贷、房产税将重点针对多套住房的群体,而居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励;二是市场化、机构化的长期租赁住房,将得到前所未有的政策支持,多元化的住房供应体系将是大势所趋。

　　其次,从中央经济工作会议看2018年房地产调控之“策”。会议强调了“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”在此可作两点解读:一是当前调控政策的整体方向不会改变,从而保证政策的连续性和稳定性;二是中央将改变当前接近一刀切的严厉调控政策,地方政府和各城市将进行适当的政策微调,差异化调控政策主张将得到落地。

　　最后,从全国住房城乡建设工作会议看2018年房地产调控具体之“措”。除了中央一贯强调的精神外,住建部特别指出“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三线、四线城市和县城要继续做好去库存工作。”同时,“加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。”

　　由此可见,此次兰州、合肥等城市微调限购政策是地方政府承担房地产稳定的主体责任、差异化调控政策的具体落地。

　　哪些城市会跟进优化调控手段

　　如何“加强市场监测分析,提高精准调控的能力与水平”,实现差异化的调控目标,决策依据将会是什么?又有哪些城市可能会优化调控或放松限购政策,不同城市的购房者可以重点关注以下三方面指标。

　　首先是前期房价上涨过快的核心城市,其周边三线城市房价调控放松后。一般而言,不同等级城市之间房价的差距会有一定的历史均值。2010年6月份至2016年11月份,全国100个城市中,一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍,一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍,而二线城市与三线城市房价之比则由1.35倍上升到1.59倍。

　　而在房地产高度市场化的国家中,不同等级城市的房价波动大体是同步的,各城市的房价之比也有一个相对稳定的历史均值。然而,当前我国一线、二线、三线城市房价之比,明显偏离了2010年-2013年间的历史均值。特别是部分二线城市,房价涨幅过快的问题尤为突出。相反,核心城市周边的三线城市,如果与核心城市的房价差距过大,一旦优化调控的政策落地,其价值洼地的特征也将更为突出。

　　其次,存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市,将是优化调控的重点。存销比是反映住房供需状况的一个重要指标。2017年4月份,住建部80号文要求,各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的城市应停止供地,36个月-18个月的城市要减少供地,12个月-6个月的城市要增加供地,6个月以下的城市不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

　　根据易居研究院的最新统计,截止2017年11月末,全国42个城市中存销比最高的为北京24.2个月,北京存销比高企有其独特性,史上最严的限购、限贷政策加上雄安新区的分流,使得北京住房需求陷入历史低谷。

　　从全国其他城市的存销比数据看,此次放松调控政策城市合肥、兰州的存销比分别为20.6个月和12.3个月,属于存销比偏高的城市,同样,库存绝对规模较大、存销比较高的城市如大连、沈阳、济南、西安甚至天津等二线城市,后期跟进、优化调控的可能性也较大。

　　最后,购房者可积极介入租金上涨潜力大、对高端人才吸引力较大的二线城市。根据云房数据的统计,当前住房租金回报率超过4%的城市仅有乌鲁木齐和哈尔滨,其他租金回报率较高的城市也都集中在东北、西南等地区。相反,一线城市、东部发达地区二线、三线城市,租金回报率普遍都在2%以下。

　　随着“房住不炒”政策陆续落地和租购并举住房制度的推进,住房租金回报率逐渐恢复到3%-4%的合理水平,将是各个城市的大趋势。

　　对于大多数城市而言,租金回报率的上升,要么是房价的回落,要么是租金的提高。租金的上涨,必然要求人口的源源不断的流入。因此,东北、西北、西南地区人口流出较为严重的地区,显然不具备房租持续上涨的人口基础。相反,武汉、郑州、长沙、西安、成都等已经采取吸引人才政策、在周边具有较大人口基数的二线城市,且租金回报率处于2%-3%的相对合理水平,同时租金上涨的潜力较大,这些城市可能是后期优化调控的城市。