55亿再获海淀地块 京城老生葛洲坝的“土地围城”

　　14轮的激烈竞价，葛洲坝突出联合竞拍企业的重围，以55亿元的价格将北京海淀区温泉地块拿下。

　　挂牌文件显示，该地块位于海淀区温泉镇翠湖科技园，拥有丰富的温泉资源。该项目临近地铁16号线及西六环，周边有中关村创新园、环保科技示范园等科研类机构。目前区域内已经有尚峰尚水、北辰香麓等小区，二手房挂牌均价为5.68万元/平方米。

　　需要注意的是，这也是其自2015年拿下北京项目后的首次京城行动。2015年10月，葛洲坝曾以49.5亿元拍得北京市丰台区花乡樊家村地块。据测算，当时该地块商品房楼面价达到7.5万元/平方米。

　　不过，此次葛洲坝拿地除继续发力北京之外，另一方面葛洲坝纳储以外并不擅长于独立操盘的短板，仍然引发市场关注。

　　据观点地产新媒体了解，樊家村地块拿地两年，仅盖了3栋楼，和葛洲坝其他的高价项目一样陷入开发缓慢、尚未入市的境地。业内人士表示，预计樊家村项目未来均价15万元/平方米，而在2017年调控升级之后，北京对预售证的审批尤为严格，高价盘很难获得预售证。

　　不过，将自己置身于“土地围城”之中的还是葛洲坝对土储的渴求。据观点新媒体不完全统计，刚过去的2017年葛洲坝在全国仅纳得土地5宗，土地总代价123.03亿元，土地面积合约73.1万平方米。成为拿地楼面单价排名第一位的央企，达到3.1万元/平方米。

　　有市场人士就评价，土地与市场，利益相关，或许在纳储之外，葛洲坝更应该平衡土储与竞价二者的权重。

　　55亿夺海淀区7.5万平米宅地

　　自1月9日成功出让2宗研发设计用地后，3天后的1月12日，北京土地市场继续开启新年“落槌”生意。作为高楼面价“爱好者”的葛洲坝，此次没有缺席，这也是其自2015年拿下“北京单价地王”项目后的首次京城行动。

　　观点地产新媒体查询获悉，是次北京出让的两宗地块分别位于海定区及昌平区，出让面积19.71万平方米。最终，两宗地块分别被葛洲坝和未来科学城斩获，单日共揽金87.85亿元。而葛洲坝拿下的海淀区宅地则占大头，总代价达到55亿元，溢价率16.5%，成交楼面价约为40865元/平方米。

　　挂牌文件显示，该地块位于海淀区温泉镇翠湖科技园，地块为R2二类居住用地，土地面积7.48万平方米，建筑控制规模13.46万平方米，挂牌出让起始价47.23亿元，起始楼面价35089元/平方米，建筑密度≤30%。地块四至为东至核心区东侧路，南至太舟坞南街，西至太舟坞东二路，北至HD00-0303-6016地块。

　　观点地产新媒体获悉，该地块周边拥有丰富的温泉资源，临近地铁16号线及西六环，周边有中关村创新园、环保科技示范园等科研类机构。目前该区域已经有尚峰尚水、北辰香麓等小区，二手房挂牌均价为5.68万元/平方米。

　　得益于周边的优质资源，竞拍当日海淀区温泉镇地块也引来了众多房企参与“抢食”，包括中海、石榴、首开+龙湖、保利+金地+卓越、中铁建+碧桂园以及葛洲坝。

　　在经过14轮的激烈竞价后，葛洲坝突出联合竞拍企业的重围，以55亿元的价格将地块收入囊中。

　　不过在纳储之喜以外，地块的严苛出让条件也是值关注的重点。挂牌文件显示，温泉镇地块对商品住房销售均价做了规定，要求不能超过5.3万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.57万元/平方米，而是次葛洲坝的成交楼面价约为40865元/平米。

　　葛洲坝的“土地围城”

　　需要注意的是，葛洲坝前一次在京城纳储已是两年多前。2015年10月，葛洲坝以49.5亿元拍得北京市丰台区花乡樊家村地块。

　　据观点地产新媒体了解，过往葛洲坝在房地产的主要策略为“一线拿地+高位嫁接”，即高价拿地，而后引进实力开发商进行合作。在过去的几年中，葛洲坝先后牵手融创中国、方兴地产、龙湖地产和绿城中国在北京合作拿地及开发项目，包括北京紫郡府、北京京杭广场、北京金茂逸墅和北京西宸原著等项目。

　　在业内人士看来，一直以来葛洲坝的地产业务在集团中占比不大，没有形成比较强势的品牌影响力。在短期未能塑造强有力的操盘能力的现状下，葛洲坝唯有选择与其他房企合作。

　　需要注意的是，加上更早之前的北京紫郡府项目，迄今为止葛洲坝在北京独立操盘的项目仅有两个，另一个是2015年拿下的樊家村项目。

　　回看2015年10月，葛洲坝经过104轮举牌，以49.5亿元总价、配建4.1万平方米公租房、6.18万平方米农民回迁房代价夺得丰台樊家村地块。通过测算，该地块商品房楼面价达到7.5万元/平米。

　　但后来销售结果却不太理想，其中紫郡府以低于区域价格的方式快速走量，而樊家村地王项目拿地两年，仅盖了3栋楼。业内人士预计，樊家村项目未来均价15万元/平方米，而在2017年调控升级之后，北京对预售证的审批尤为严格，高价盘很难获得预售证。

　　北京之外，葛洲坝的其他区域项目亦有尴尬。2016年5月13日，葛洲坝经过25轮以32.8亿、楼面价45213元/平方米拍下南京NO.2016G14地块，随后命名为“葛洲坝南京中国府”。

　　而截至2018年1月10日，该项目的接待中心尚未启用，替而代之的是“葛洲坝长江沙龙”高级会所，作为“葛洲坝南京中国府”的展示区，兼具项目的推荐与鉴赏功能。据了解，最快也要在2018年10月，该项目才会首开。

　　业内人士估算，如果按照6000元/平方米的建安成本，再加上10000元/平方米的装修费用，南京中国府保守估计要卖到65000-70000元/平方米，也即是1500万-3500万级的顶豪产品。不过，目前同一区域的新房限价为4.5万元/平方米。

　　将自己置身于“土地围城”之中的还是葛洲坝土储渴求。据观点新媒体不完全统计，过去的2017年葛洲坝在全国共纳得土地5宗，土地总代价123.03亿元，土地面积合约73.1万平方米。截至8月底，第三方数据研究中心统计，葛洲坝是拿地楼面单价排名第一位的央企，达到3.1万元/平方米。