杭城开年地热 九龙仓28亿华东再补储与4万+成本敲门砖

　　新年伊始，位于华东区域的杭州已开启新一轮的推地潮，吸引一众开发商跃跃欲试。

　　最新一次推地是上周五（1月12日），杭州国土资源局公开出让7宗地块，包括5宗涉宅用地、2宗商业用地，土地总面积24.31万平方米，起始总价72.41亿元。

　　这也是杭州进入2018年以来，单周连续第二次密集出让土地。在此前4天，该市公开出让5宗商住地块，起始总价50.92亿元，最终被融信、广宇、大家、祥生等房企分获，成交总价76.07亿元，溢价率49%。

　　至1月12日，房企拿地的热情进一步被释放。观点地产新媒体了解，最新挂牌的7宗地中，有4宗达到最高限价、进而转竞拍自持面积。

　　从拍地结果看，当天杭州土地成交总额约达115.17亿元，溢价率提高至59%，包括金瀚、龙湖、中海、九龙仓等房企各有所获。

　　其中，拱墅区的土地最为受瞩目。包括编号杭[2017]84号庆隆单元FG01-R21-07地块共计吸引16家房企报名，经过9轮挂牌出价、82轮限时竞价及4轮自持比例投报，被香港九龙仓以最高限价28.18亿元、自持面积6%竞得，溢价率70%、楼面价4.05万元/平方米。

　　与2017年宅地成交价对比，九龙仓的拿地成本已经与去年杭州拿地第三高持平。去年排在前二的楼面价分别为4.45万元/平方米、4.08万元/平方米，分别由滨江保利联合体、绿城建发联合体拍得。

　　地块资料显示，九龙仓所获得的庆隆单元地块规划为住宅用地，东至规划棠子桥路，南至杭州花园汽车滤清器厂、杭州钱江电梯附件厂、浙江华盛建设有限公司等，西至益乐路，北至规划绿化，占地3.31万平方米，容积率2.1；配套设施规划有地铁10号线，杭州市锦绣中学等。

　　盈利空间方面，熟悉杭州市场的人士对观点地产新媒体表示，九龙仓拿地价已超过4万元，但地块周边竞品售价最高不到4.8万元，如果楼市动荡，企业的定价会碰到一定问题。

　　据了解，目前庆隆单元地块周边在售项目包括首开·杭州金茂府、融信公馆·ARC、融创·宜和园、九龙仓·珑玺、合景·天銮等，至去年12月住宅售价在4.35-4.77万元/平方米之间。

　　市场人士对观点地产新媒体分析，九龙仓之所以高价拿下庆隆地块，或与过去几年在同区域布局过九龙仓·珑玺有关系，一方面对区域有所了解，一方面产生联动效应。珑玺项目最早于2015年面市，定位为中高端豪宅，但项目进展较为缓慢，于去年11月仍在售二期，年底售价约4.3万元/平方米。

　　而从企业战略角度，杭州则是九龙仓收缩内地布局城市后重要的区域之一。

　　由于管理层判断房地产行业进入经营、运作时代，九龙仓自2015年起有意将布局的城市从15个缩减至最低7-8个。以成都为例，它一度被外界称为九龙仓在内地布局项目最多、投资额最高（逾300亿元）的城市，至今却已鲜有获得新项目。

　　九龙仓收缩内地投资的时间点发生在港资大规模撤资期间，但与其它香港房企相比，九龙仓的动作稍显温和。

　　一个明显的趋势是，该公司加快退出三四线，转而“策略性”集中在华东、华北区域。仅2017年9月，九龙仓先后在北京、苏州、杭州获得5宗地块，拿地金额逾120亿元，超过前两年总和。

　　至于“激进”拿地的原因，外界将其归于九龙仓房地产业绩下降有关。此前2017年上半年，九龙仓披露内地签约销售额缩水27%至119亿港元，主要因政府实施新一轮降温措施。内地业绩与分拆后的九龙仓集团平台直接挂钩，截止去年三季度末，该公司在内地建筑面积仅378.8万平方米。

　　经过近几个月持续投资，九龙仓内地土地储备规模有所增加。其中据观点地产新媒体不完全统计，加上1月12日新获的庆隆宅地，该公司在杭州的项目增加至约12个。另据我爱我家披露，去年（截止12月25日）杭州新房整体成交均价2.34万元/平方米，同比涨幅逾30%。

　　九龙仓目前是内地最为活跃的港企之一，但拿地速度与内地房企仍有较大差距。仅在杭州市场，去年融信、金地、保利拿地总额均超过百亿，万科也投入近60亿元，丰富的土储保证了它们当年的销售额进入全市前十；而九龙仓去年仅投入10.97亿元获取1个项目。

　　在1月12日土拍上，龙湖也先后以26.36亿元、16.88亿元获得江干区两宗地块，布局速度快于九龙仓。