张达：从多地限购政策微调看今年楼市的调控逻辑

　　开年不到两周,各地楼市调控放松的传闻四起,兰州、南京、厦门、青岛等地的政策微调纷纷被贴上了限购“松绑”或“变相放松”的标签,纷繁的信息搅动着人们敏感的神经,一时间,楼市调控基调或转向的预期增加。究竟如何看待多地的政策微调?今年楼市调控的逻辑是什么?

　　首先从未来调控大方向来看,十九大报告明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这决定了我国未来5年甚至更长时期住房政策总体走向,即“房住不炒”是大前提,鼓励自住、抑制投资投机的调控大方向不会改变。近期进行政策微调的城市并没有哪个突破这一大方向。

　　其次从今年政策定调来看,中央经济工作会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”,这意味着今年楼市调控的前提和大方向将保持不变,但“一刀切”政策会有微调,地方政府将因城施策,差别化调控。从这一点看,多地进行政策微调也是因城施策的体现。

　　第三从今年调控要求来看,全国住房城乡建设工作会议提出“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”同时,“加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任”。这就意味着,在“房住不炒”的大前提下,除了首套刚需外,合理的改善性需求也将得到政策支持,另外,库存多的地方还要继续去库存,地方政府有责任根据市场变化情况,对现有政策进行适度微调,从而实现更加精准的调控。近期这些城市进行政策微调,正是为了落实这一差别化调控要求。有些城市为吸引人才而调整落户政策,也是为了满足这些人才的首套刚性购房需求,符合调控政策的要求。

　　由于我国的房地产市场地区差异较大,确实需要因城施策,这也是去年以来中央强化地方主体责任,在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控的原因。与全国房地产市场不是一盘棋一样,同一城市内部不同区域的市场也有区别,有必要进一步因域施策,对之前整齐划一的政策进行调整。今年,还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调,如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市,以及人才需求较大的城市。当然,一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。无论地方政府如何微调,都不能越过“房住不炒”红线,在这个大前提下,因城施策、因域施策、精准调控,最终的目的是保持房地产市场平稳健康发展,让全体人民住有所居。