东莞各房企布局长租公寓市场 多家青年公寓入住率100%

　　随着传统住宅销售的盈利空间越来越狭窄，租赁市场成为房企探索的新领域。自去年下半年起，长租公寓在东莞租赁市场“遍地开花”，品牌房企、小众长租公寓品牌、市属国企、银行等多方资源均想分“一杯羹”。然而，长租公寓立足于国内尚且还处于一个初期发展阶段，东莞的长租公寓市场走向如何？之于房企的吸引力究竟在哪呢？南都记者走访多家长租公寓发现，目前，以“90后”为主的青年居住社群成为主流。间间公寓出租率爆满、90后青年挤破头排队也要住……新颖的居住模式、日益增长的居住需求，再加之金融资本和政策的利好，更催生长租公寓的兴盛，走向多元化的发展。

　　现状

　　A

　　细分市场群体

　　“90后”是目标人群

　　据不完全统计，东莞在2017年下半年已经迎来至少6家长租公寓品牌。作为试水长租领域的项目，万科、城市主场、中天等青年公寓都不约而同地对租客群体设置了准入门槛，主要目标群体是“90后”。如果租客的年龄已经超过35岁，则失去入驻资格。同时，这类长租公寓还要求租客原则上不能带小孩入住。“像城市主场还会要求租客拥有正当的职业，如果在公寓内酗酒闹事还会被‘请出门’。”城市主场的CEO张海青解释，设定租客的准入门槛，目的是为了使得公寓运营更加规范化，能为住户营造一个美好、舒适、安全的生活圈子。

　　南都记者走访万科泊寓、城市主场、中天·悦居Home+等长租公寓了解到，这类主打“90后”的青年公寓出租率几乎为100%，多集中在城区，租约以一年为期限。在产品选择上，多家公寓均以30-50㎡的单间为主，同时设有独立阳台、洗手间，还有共享洗衣机、公共厨房、共享的公共空间等配套。租金方面，这类公寓的收费约在1500元/月左右，最低可达1100元/月，因而能被青年人所接受。

　　此外，针对日益庞大的租赁需求，中天长租公寓的负责人郑颖华谈到，未来东莞的长租市场还将走向细分垂直化。基于做好“90后”市场的前提下，家庭式公寓、高端人群公寓都将成为发力点。

　　B

　　打造社群理念建立线下“小密圈”

　　从事策划工作的小罗住在万科泊寓香园路店已经有半年之久了。平日里卸下工作的包袱，小罗最爱的是和同龄人在公共大堂里一块儿玩狼人杀，一块儿打火锅聚餐。住在这里感觉就像回到了大学时代，生活氛围非常好。物业方面的服务也不错，公寓会有量身打造的系统，可以实现线上缴费，24小时在线报修。不同于一般的普通住宅，小罗在这里找到了家的感觉，其与运营人员之间更像是朋友，而不是冷冰冰的房东关系。

　　每一家长租公寓均有不同的建筑特色。万科泊寓主打公共空间，健身房、电影放映室、舞蹈室等都一应俱全，还定期举办社区活动；中天·悦居H om e+自带公共配套，重点拓展周边园区客户，营造工作、生活于一体的生活圈子；城市主场则主打“文艺范”，设置书吧、公共花园等场景，为住户提供多样的娱乐活动。

　　张海青说，实际上青年公寓居住的是文化，借此寻找志同道合的人。同时，这样的社群空间能逐渐形成一种社会公约。他举例，城市公寓会有一个微信群。平日里，大家都会在群中坦诚相待，假若有人指出谁的宠物乱排便了，其主人会自动自觉地收拾好，且不会再有第二次情况发生。郑颖华也谈到，90后、00后的青年普遍会比较有个性，对朋友圈和生活的品质普遍要求较高。

　　颇为有趣的是，长租公寓的青年脱单率极高。如中天·悦居H om e+开业不到一年，已经凑成了5对情侣。万科泊寓香园路店、城市主场也有着同样的概率发生，甚至还有情侣修成正果，已然领证了。

　　C

　　以三旧改造为主多家品牌争夺房源

　　日益庞大的租房群体、高涨的房价逐渐催生长租公寓的市场“蛋糕”越做越大。因而，多家品牌房企纷纷下海，开启了房源抢夺战。南都记者了解到，目前大部分的长租公寓多以“三旧改造”为主，利用旧厂房、旧工厂宿舍改造利用。

　　相较于多家品牌需要找房源的背景下，本土房企中天在房源上优势就相对较大。郑颖华介绍，中天有着园区产业基础，本身自有的存量物业较多。因此，依托多家产业园区，中天将盘活自由存量物业，为园区企业、员工提供居住配套。据统计，除南城外，中天·悦居H om e+还将在南城、松山湖设立分店，预计未来可盘活房源共有约2000套。

　　日前，多家品牌房企也加快步伐，扩大长租公寓市场规模。如万科泊寓预计也将在虎门、松山湖开展分店。同时，碧桂园长租公寓项目将于2018年落地东莞，其南城“BIG+碧家国际社区方程创意谷店”、厚街“BIG+碧家国际社区展览中心店”两家门店将同步开业运营，预计将有近400间长租公寓入市。此外，由市属国企东实集团打造的“莞寓”也将在2018年6月开业。这意味着，今年的长租公寓市场竞争将愈加激烈。

　　聚焦

　　租金+物业增值盈利方式较为单一

　　南都记者了解到，目前长租公寓的盈利方式还较为单一，主要以收租为主。针对该情况，张海青坦言，长租公寓是一个新的理念，旨在为青年人提供更舒适的居所。短期来看，投入越高，越专业的长租公寓回报率会更慢。但长远来看，长租公寓的开发商可以享受一手房东的待遇，实现物业的增值，这会对行业起到促进作用。

　　本土房企中天就率先在新建公寓产品上进行试水，盘活现有的新房资源。南都记者了解到，中天·悦居Home+虎门店的房源是源于中天·悦府的公寓项目，为东莞首例运营新盘打造长租公寓的房企，新增了两房产品。郑颖华介绍，这样的模式有点类似于轻资产管理，业主将房源交给中天运营，实现双方的利润分成，同时又提高了房屋的使用率。

　　长租公寓前景广阔吸引金融机构投资

　　去年底，建行东莞市分行联合天宇网络技术股份有限公司举行共建住房租赁市场战略合作签约仪式，将会为天宇网络提供意向性承诺额度人民币20亿专项融资服务，打造“互联网+住房租赁+金融”模式。这意味着，原本单一的长租公寓市场将会日趋多元化，从单一的门店模式变为线上和线下于一体的租赁平台，群体也将从青年延伸至家庭单位。郑颖华认为，金融机构的加盟会使得长租公寓的供应体系更加健全。在未来，产品的特色、服务的标准将会是长租公寓项目竞争的发力点。

　　租赁市场的健全对房价有平抑作用

　　东莞也加快了租赁市场的建设。日前，东莞市住房和城乡建设局发布了关于征求《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》和《东莞市住房体系建设实施意见》（简称征求意见稿）公众意见的通告，内容强调将大力发展建设租赁企业，引导存量物业发展为具有规模的租赁平台。针对该政策，东莞合富辉煌高级分析师李兴旺表示，增加租房产品的多元化，使得更多的刚需家庭可以住进标准化、规范化的租赁住宅。同时，随着租赁市场的健全完善，这将会分流一部分买不起房但有住房需求的刚需家庭，对房价有一定的平抑作用，推动楼市健康发展。

　　1 国内品牌开发商角逐东莞长租市场

　　2017年12月，万科在厦门举办了主题为“美好耕耘季”的媒体交流活动，万科南方区域的两百名记者齐聚厦门。本次活动的主要行程，是参观万科的青年长租公寓——泊寓。

　　2013年，万科提出要由单一的住宅产品开发商向城市配套服务供应商转变。一年后，万科就率先进入了厦门的长租市场，推出了泊寓的前身——被窝公寓。从2016年万科旗下青年公寓统一命名为泊寓，再到如今厦门泊寓开业10个项目，厦门万科在长租公寓这条路上已经走过了三个年头。

　　“泊寓的租户都是年轻人，他们会利用社群组织周末在公共影院观影、环岛路晨跑、桌游狼人杀等丰富多彩的娱乐活动。”厦门泊寓相关负责人说。

　　而在东莞，早在2015年万科已经布局长租公寓市场。目前，万科在东莞已经开业的泊寓一共有3家，共364间房，分别位于南城769、世博店和香园路店，另外虎门店也将于今年开业。

　　万科泊寓香园路店由旧厂房宿舍改造而成，重装之后外墙粉上黄色、蓝色等彩色条纹，显得非常时尚、有个性。一楼大厅有会议室和桌球室，中间走廊空地上摆着遮阳伞和桌椅，闲暇时年轻人可以在这里举行各种派对，顶楼还设有舞蹈室和公共厨房，这些配套设施均可免费使用。

　　泊寓的店长李彩君告诉记者，该店共有116间房，为20—30平方米的单间。记者在其中一个租客的房间看到，房间有独立卫生间和阳台，同时配有衣柜、书桌、床等家具，“拎包入住就行。”李彩君说，目前房间已经全部出租，入住的多数是从事设计师、策划师等工作的“90后”年轻人。

　　而万科的主要竞争对手碧桂园，去年12月也在广东顺德总部正式对外发布了集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并宣布力争三年内建设100万套长租公寓。

　　记者获悉，BIG+品牌东莞首家长租公寓，将于2018年落户于南城石鼓社区的方程创意谷，正式开启碧桂园在东莞长租公寓领域的新事业。碧家国际社区方程创意谷店规划面积25300平方米，建设公寓约300间，预计2018年中旬正式开业。

　　此外，BIG+碧家国际社区东莞区域目前确定开业的还有厚街等地的项目，更多项目也将陆续上线。

　　2 本土企业盘活物业打造长租公寓

　　外来房地产巨头对东莞的长租市场虎视耽耽，本土企业也不甘示弱。与外来者相比，本土的企业在物业资产方面有较大优势，通过盘活自有物业，可以以更低的成本来运营长租公寓。

　　定位多元化投资及产融结合型的企业广东中天集团，去年也进入了长租公寓市场。

　　记者沿着运河路，来到了南城和厚街交界的石鼓，中天的公寓项目悦居HOME+就位于此处。悦居HOME+的定位是青年公寓，是原来附近工业园区的公寓改造而成。从装修上看，其采用的也是年轻人所喜爱的风格，就像一辆时尚的汽车，让人一看到就想去驾驶。

　　负责中天长租公寓项目的郑颖华说，目前该司有3个长租公寓项目，除了华宝一二期，虎门中天悦府项目也将推出长租公寓。

　　“再加上未来一段时间，我们将对自有存量物业进行改造，加起来有2000套。我们有中天联科产业园，长租公寓可以为企业做园区配套，提升员工居住体验。”他说，产业园的员工是有消费力的，而且对生活的要求也越来越高，在园区附近运营长租公寓有足够大的市场空间。

　　据了解，中天集团除了运营石鼓悦居HOME+华宝项目、虎门中天悦府之外，还计划在松山湖、水濂山等地部署多家长租公寓。其中，松山湖项目将打造高端定制产品。

　　另一家本土企业，东莞市属国企东实集团也加入了长租公寓的战场。

　　2016年，东实集团与广东建鑫公司签署了共建专业化住房租赁平台的合作框架协议。去年4月，双方合资公司——东莞建鑫公司正式挂牌成立。“莞寓”也是东莞建鑫公司打造的第一个长租公寓品牌。“莞寓”目标客群主要是刚毕业、年龄在40岁以内的青年单身群体。租金将略高于周边农民房出租均价，但低于周边一般商品房的出租价格。

　　日前，东实集团已正式启动旗下莞寓品牌青年长租公寓东城汇众中心试点项目的改造装修工程，预计2018年6月前投入使用。汇众中心项目位于东城区莞温路，是将原汇众中心物业进行升级，改造后可提供184间青年公寓，每套公寓约28-30平方米,层高3米多，室内设有厨房、卫生间，且家电、家具一应俱全，租户拎包即可入住。

　　同时，东实集团已就市属闲置资产盘活改造、城中村统租改造以及市场化闲置厂房、酒店、商业办公楼统租改造等进行拓展探索，2018年将会有更多项目推向市场。

　　3 小众品牌走精品路线冲击高端市场

　　除了大型房企、国企之外，想在长租公寓市场分一杯羹的还有不少。虽然和大企业相比，民间资本进入长租公寓市场在规模上处于绝对劣势，但定位小而美的精品公寓，反而率先冲击更为高端的价位。

　　从记者实地走访的情况来看，目前东莞的几家主流长租公寓，价格其实并不算贵。以万科为例，其香园路店的租金是1298—1398元/月，已经包含了管理费在内。而一些走精品路线的小众品牌，已经突破了这一价格区间。

　　一家名为“城市主场”的长租公寓位于于南城宏远沿河路的一个市场内，从外面看，这里和普通的市场没什么区别，好处是这里的地理位置很好，距离鸿福路、三元路可谓一步之遥。

　　来到公寓的门口，电梯门的“熊本熊”在向你招手：“欢迎您回家。”走进这道电梯门，就和公寓的外部环境有了一个明显的划分了。

　　从电梯出来，简洁的配色和精致的手绘，处处显示出公寓的崭新和文艺氛围。公寓首层设有一个精致的公共空间，这里有长桌、吊椅、北欧风格的顶灯，以及午后惬意的阳光。平日里，这些互称“城友”的居住者，就常在这里聊天、玩桌游。

　　记者了解到，“城市主场”长租公寓，是由几名地产界的年轻人携手打造的一个带有实验色彩的项目。从公共空间来看，这里确实带有文艺的气息：每户都有开放式的阳台，而天井处的过道，有好看的花、植物，以及简约设计的木桌子。

　　据了解，“城市主场”有135套公寓，每户算上公摊，平均面积约为40平方米。户户有阳台，保证光线充足。除了衣柜、空调、洗手间、电视之外，每个房间都配有小冰箱。

　　租金方面，“城市主场”的公寓分上下两层，私密性更好的楼上价格区间为每月1600元—2000元，楼下的价格为每月1300元—1700元，总体均价1500元/月左右，每户每月需交100元管理费，水电费自理。

　　公寓CEO张海青认为，东莞其实有不少对居住有追求的年轻白领，他们愿意为更好的居住环境和居住氛围，而增加一点租房的预算。如今，该公寓已经租满，租客的职业主要包括编辑、记者、网编、网红，还有在金融公司以及银行工作的年轻人，几乎都是清一色的“95后”小白领。

　　“东莞市场与深圳、广州、厦门等年轻人更多的地方相比，市场习惯仍需要培育，长租公寓的盈利也需要较长的时间。但是东莞有这个市场需求，城区对居住有追求的年轻人越来越多，长租公寓的租房习惯会慢慢培养起来。”

　　4 年轻人成长租公寓主要客户群体

　　东莞作为一个外来人口众多的城市，其租赁市场一向活跃。在过去的几十年间，外来务工者们根据自身经济实力和实际工作情况，主要租住工业区的自建房或者是城区、镇中心的商品房。

　　而随着东莞的转型升级，东莞的外来人口构成发生了比较大的变化。业内人士告诉记者，如今越来越多在东莞工作的人，对居住环境有着更高的要求，这在“85后”和“90后”中表现得尤为明显。

　　如今，绝大部分的东莞长租公寓都把他们的客群定位在年轻人身上。

　　去年9月，1992年出生的小罗，搬进了位于南城香园路的万科泊寓，这也是长租公寓租房的旺季。谈到选择住长租公寓的原因，小罗说：“因为年轻，这里有许多志同道合的青年人。”

　　小罗在莞城的一家地产公司从事策划方面的工作，最开始是住在泊寓的朋友介绍他搬进来的，后来他也介绍朋友来这里居住，在公寓里他还结识了新的朋友。他认为，这里的房租不高，每个月的费用可以控制在1500元以下，对刚毕业不久的他来说，是可以承担的。

　　除了对年龄的限制，青年长租公寓还对职业、家庭、工作情况等有要求，一般要求租客年龄在35岁以下。李彩君告诉记者，在带租客看房时，她会对租客一些基本情况进行了解，如年龄、家庭情况和职业等，来判断他们是否符合居住要求，如果带小孩是不适合入住青年公寓的。

　　“城市主场”的要求更为严格。张海青告诉记者，在今年接受首批租客咨询时，他们就提出了“四不”守则：不接受大龄超龄人士入住（年纪不超过32岁）；只允许租住者本人入住；不接受非正当职业人士租住；不接受三观不正者以及性格孤僻者入住。

　　他说，这是为了保证小区的纯粹性，打造一个文艺的年轻人的圈层。“我们专门设了一个面试官，他会查看租客的身份证，了解租客的工作情况等。”

　　对于东莞大部分长租公寓都将目标定位在年轻客群上，郑颖华认为，一方面，现在年轻人的家庭条件比以前好，不会委屈自己住农民房，住长租公寓的很多是刚毕业的学生，收入虽然不高，但是家庭会支持。

　　“另一方面，东莞的自有房率是很高的，很多家庭都有自己的房子，目前在东莞，如果长租公寓针对家庭式的客户会比较难做。”郑颖华说。

　　不过世事无绝对。郑颖华认为，在长租公寓市场成熟后，会有新的细分市场产生，中天悦居的产品线，未来不一定只是针对青年，而是会进行全生命周期的产品设计，比如针对家庭客户和针对高端人群的产品。

　　此外，东实集团方面也透露，计划下一步打造以“莞家”为品牌的家庭式长租公寓，解决以家庭居住需求为主的无房群体。

　　5 多方介入提供更大发展空间

　　对于东莞而言，政府对住房租赁市场的重视，以及金融机构的介入，为行业提供了规范化的未来及更大的发展空间。

　　日前，东莞市住建局发布了关于征求《东莞市住房建设规划（2017—2020年）》和《东莞市住房体系建设实施意见》公众意见的通告。

　　上述文件称，为促进租赁市场发展，东莞将建设住房租赁服务与监管信息平台，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上登记备案。东莞力争在2018年底前完成住房租赁服务与监管信息平台的建设，到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

　　此外，东莞还将发展专业化住房租赁企业，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

　　东莞将支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。建立健全专业化住房租赁企业备案制度，力争在2018年底前建立全市专业化住房租赁企业名录，支持进入名录的住房租赁供应主体享受房源筹集、运营管理等方面的扶持政策，指导住房租赁供应主体成立东莞市专业化住房租赁企业管理协会。力争到2020年发展不少于10家的专业化住房租赁企业，筹集不少于8万套的租赁住房。

　　此外，日前东莞建行也与天宇网络达成战略合作共识，未来三年为天宇网络提供意向性承诺额度人民币20亿专项融资服务，打造“互联网+住房租赁+金融”模式，共推东莞住房租赁市场发展。

　　据悉，在平台构建方面，东莞建行将提供政府监管监测服务、企业租赁管理服务及房源租赁共享服务等涵盖住房租赁全产业链的服务平台；在融资支持方面，东莞建行将在前端为住房租赁企业提供覆盖租赁住房新建、购买、改造装修等全生命周期的信贷资金，在后端为租客提供“按居贷”等多样化产品解决支付租金的后顾之忧。

　　作为长租公寓的运营方，郑颖华认为建行在东莞租赁市场的发力是个积极的信号。

　　“我们也希望未来能够和金融机构合作，把蛋糕做得更大，而不是孤军奋战。以后，会有更多的金融机构，公寓的装饰、配套的合作方加入到市场。东莞的长租公寓未来会向规模化发展，也会有更多的标准规范。”他说。

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