十大关键词带你读懂中山2017楼市

　　2017年，中山楼市跌宕起伏的一年。

　　从调控政策的首次出台，到购房群体结构的变化，再到土地市场的火爆......可以说中山楼市2017年过得非常“动荡”，那2018年又将是怎样的一年呢？

　　岁末回首，房掌柜与你一起盘点2017年中山楼市的十大关键词，回顾2017年中山楼市的表现，对2018年进行展望。

   关键词1：政策年

　　迎来史上最严调控

　　在经过2016年狂飙突进的价格飞涨之后，2017年我国房地产史上最严调控政策蔓延全国，据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。在政策全面收紧的大环境下，中山的楼市调控也拉开了序幕，据统计，2017年中山先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次。

　　其中，对中山楼市影响最大的，莫过于3月发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中的焦点是限购，按照规定，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房；限外，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明；限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%；限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。“限购令”出台之前，深圳客主导着中山楼市，“限购令”出台以后，整体市场观望氛围加剧，住宅成交明显下滑。

　　“限购、限外、限贷、限价”多措并举，2017年中山市迎来史上最严调控。中原地产（中山）拓展部总监植建军认为，2018年预计将会延续2017年的调控政策，整个中山楼市会在一个比较稳定的风口上进行调整。

　　关键词2：量跌价涨

　　供需双降 房价稳中有升

　　在史上最严的政策调控下，中山楼市一手成交量明显下降。根据合富研究院（中山）监测： 2017年中山市住宅成交20761套，同比下降78%；全市住宅新增46773套，同比下降34%，创2014年以来的中山供求量新低。

　　限购之前，中山楼市是疯狂的，不仅成交量异常火爆，而且均价不断创新高，从11000元/㎡一路攀升至15000元/㎡左右。限购之后，经过一段时间的调整，价格逐步稳定。但相较于住宅成交量的应声而落，调控对中山房价的影响则相对较小。据中国房价行情网显示，截止目前，中山全市平均房价为11767元，同比上涨约17%。

　　中山合富研究院高级分析师谢仲娟表示，2018年中山的房价和成交量浮动不大，房价和成交量会稳步上涨。总的来说，如果没有其他有利政策出台或者交通利好消息发布，2018年中山楼市将以稳为主。

　　关键词3：本地客后来居上

　　外来投资客退潮 本地需求成市场主导

　　在限购政策发布之前，深圳、香港等投资客主导着中山楼市，但3月份发布的“限购令”成了这些投资客的“拦路虎”，限外政策带来的最直接影响，是中山楼市开始出现“外来投资客退潮”，大多的外来投资客被挡在门外，至此，中山楼市一手成交量萎缩显著。

　　值得一提的是，外来投资客“退潮”的同时，购房需求再度回归本土，本地置换需求释放明显，开发商也把目光逐渐转移到本地客身上，据房掌柜了解，中山各大楼盘每周末几乎都有暖场活动，可谓对本地客诚意满满。

　　下半年以来，本地客开始强势回归，房掌柜多次踩盘了解到，目前新入市项目的主要客源来自本地刚需客。为吸引刚需客入市，开发商在各大节点都纷纷推出了优惠促销活动，甚至邀请了“李克勤”等大牌明星助阵演唱会，在新品定价方面也愈加合理。

　　关键词4：公寓火

　　不限购不限贷公寓供需大增

　　自3月份限购令出台以后，为应对新的楼市环境，中山开发商纷纷调整战略，谋求出路。不限购不限贷的公寓产品，成为了新环境下中山楼市的突破点。

　　根据合富研究院（中山）监测： 2017年中山市全年商业新增14499套，同比上涨22%，这是2014年以来中山商业新增的高点。

　　据房掌柜不完全统计，2017年，敏捷紫岭国际、海雅缤纷城、越秀星汇品峰、臻汇公馆、上乘世纪公园、紫马奔腾、天奕丽兹公馆、欧雅公馆等项目纷纷推出公寓产品，公寓市场一片火热，吸引了不少刚需、投资客入市。

　　关键词5：人才房

　　以房留人 向高端人才抛出橄榄枝

　　据了解，2016年11月29日，中山首次试水“限地价+竞配建”的土地出让模式。中山国土局挂出7块土地进行拍卖，其中6块首次设立最高成交限价，并且规定“地块交易单价达最高限价6000元/平方米后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积，配建的商品房须无偿移交给中山市政府。2017年，几乎所有商住用地拍卖都延用这种模式。

　　2017年12月28日，中山市行政服务中心隆重举行人才房公开随机抽取选定圆满结束，中山市第一批人才房诞生，美的公馆成为中山首个人才房抽取项目。

　　中山合富研究院高级分析师谢仲娟表示，中山采用最高限价并竞配建人才安置房，除了出于对楼市进行调控的考虑，实际上也是中山的人才战略中非常重要的一环。

　　关键词6：土地热

　　土拍揽金133.5亿元 外来房企横扫土拍市场

　　2017年中山土地市场被十分看好，行情是历年以来的新高。据房掌柜不完全统计，2017年中山商业、商服、商住地公开招拍挂共52宗，揽金达133.5亿元。

　　由于中山在粤港澳大湾区里的利好明显，今年各大开发商在中山的拿地欲望强，且多家品牌房企在今年进驻中山，从横向对比来看，中山尚为价值洼地，入市成本低，各方期望值高。据房掌柜了解，在2017年公开交易的52宗地块中，仅有5家本地开发商，从17年的土拍交易状况来看，本地开发商几乎败退土拍市场，外来房企力压本土中小企业。

　　当前中山楼市前景普遍看好，开发商拿地的热情依然高涨，除了碧桂园、保利等品牌房企继续深耕中山以外，出现了不少外来房企如融创、卓越、旭辉、佳兆业、福晟等首进中山拿地的现象。有业内人士称，2018年中山土拍仍然会维持高价，本地中小型房企难以加入土拍阵营，2018年的土拍战场仍是“大鳄的天下”。

　　关键词7：居住理念变化

　　开发商相继推出吸引人眼球的“个性”户型

　　近年来，随着人们对生活品质的追求，住房理念也发生了相对应的变化。从前，购房者一般认为户型方正、面积够大就好，而现在，对格局也有更高的要求，比如要动静分区、干湿分区，动线尺寸要合理，采光度要好，得房率要高等等。

　　购房者对房子的要求不断提高，开发商也相继推出吸引人眼球的“个性”户型，比如：创意架空层、入户花园、顶楼露台、独立衣帽间、创意玄关等。

　　不仅如此，2017年，许多新入市的项目都以新风系统、科技智能、精装修作为卖点，购房者从自身居住体验出发，也愈来愈倾向于智能化的社区、房子，精装修更是为许多上班族省去了“人力、物力、心力”，因此在市场上颇受欢迎。

　　关键词8：粤港澳大湾区

　　中山迎来新的发展机遇

　　今年全国两会上，粤港澳大湾区首次被写进政府工作报告。7月1日，国家发改委与粤港澳三地政府签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》。自此，由香港澳门两个特区以及珠三角九市形成的大型城市群，正式成为了继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后世界第四大湾区。

　　从规划提出以来，各地媒体、自媒体纷纷围绕该话题隔空PK城市优势，地方中介、楼盘也借势宣传区域发展潜力，宣传海报上无不出现“粤港澳大湾区”这几个字眼。

　　对于中山而言，在“粤港澳大湾区”的光芒下，中山作为珠三角的核心城市之一，将迎来新的发展机遇。尽管目前来说，中山相对于广深港的发展有不少的差距，但作为伟人故乡、文化名城，中山的发展还是可期的。

　　关键词9：岐江新城

　　引领中山发展新高度

　　岐江新城是我市在珠三角新一轮全球化、一体化发展中走向国际化的战略中枢，是中山实现自身提升的创新平台，是中山生态人文价值的展示窗口。

　　2017年6月，中山发布了岐江新城的最新规划信息，受到广泛关注。10月，岐江新城展开编制工作，包括控制性规划、产业规划、交通规划、生态建设规划等项目编制工作。

　　岐江新城位于现中山市主城区东北部，连接广州及珠海、澳门，并承接老城区和翠亨新区，是连接南北、 承西启东的重要节点。集聚金融、 科创、文化、生态、医疗、教育、居住等各类高端要素，打造成为一 个有文化底蕴的、宜居生态、复合高效、活力多元的城市 中心区。“岐江新城”的提出以及建设推进，成为房地产开发商们概念炒作、宣传的热点。

　　关键词10：大交通时代

　　投入1400亿元布局大交通

　　中山的十三五规划提出将投入1400亿元布局大交通，致力于实现“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”这一目标。

　　据了解，目前与中山相关的三大交通项目：港珠澳大桥、深中通道、深茂铁路都在紧锣密鼓的建设中，而中山城轨1号线计划2020年竣工，有望实现港口—中山北站—石岐—东区的快速联系；中山城轨5号线途径中山北—西区—大涌—板芙—三乡—坦洲；中山城轨1号线、5号线将交汇于中山北站，根据规划将新引入深茂铁路、广中珠澳城际轨道，加上中山市轨道1号线、5号线，将中山北站建设成该区域重要的铁路枢纽。另外，广州地铁18号线于10月正式动工，并确定了会在番禺广场站预留接入条件，未来引出中山支线，也就是说，建成通车，将可以坐地铁从中山城区30分钟到达珠江新城！

　　交通对城市发展的重要性不言而喻，同时也是决定城市宜居性的关键。正所谓路通才能财通，中山在大交通时代下，楼市也将有更大的发展空间。