2017年东莞二手房成交减2成 联动支撑中介业务

　　2017年，东莞一手住宅市场在调控压力下呈“量跌价升”之势，而以一手房为“风向标”的二手楼市，在这一年，表现又是怎样的呢？我们不妨回过头来看一看。

　　成交量直追新房

　　在“房住不炒”大环境下，2017年的东莞楼市，不管是一手房还是二手房成交量都有所受挫。与一手房收缩近4称相比，二手楼市的成绩单相对好看一些，下滑幅度也有近2成。

　　据东莞市房产管理公众信息网数据显示，2017年东莞二手房住宅网签量超50460套，同比2016下滑约19%；网签面积超551万㎡，同比下滑约12%；网签金额超311亿（实际成交金额会更多），同比下滑约20%。从成交细节看，中小户型最常受市场青睐，主要是受高房价和置换需求持续释放影响。

　　值得一提的是，在调控影响下，不限购的二手房在2017年成交直追新房，与新房全年566万㎡成交相比相差不到3%。据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代。

　　不过，鉴于二手房网签较为滞后，尤其是下半年银根收紧后，二手房交易流程走完普遍要4-6个月，上述网签数据反映的市场情况会比实际滞后一些。

　　调控下投资成分锐减

　　2017年，东莞调控政策频繁更迭，受正面影响的固然是一手房市场，但对二手房的杀伤力同样不低，尤其是限售限贷政策及银行贷款调整，直接影响了二手楼市的市场信心，在主客观作用下，二手房交易周期被延长。

　　但从市场角度看，限售限贷政策也在一定程度上抑制了二手楼市的投机炒房行为，从长远看对行业发展是良性的。

　　2016年，东莞房价全面上涨，使得大量投资客进入东莞楼市，二手房市场的投资成份也明显见长。进入2017，东莞调控加码，二手房虽不限购，但同样受“限售、限贷”影响，市场观望氛围一度加剧，加之二三季度东莞公寓产品集中供应、二手房源放盘减少等原因，东莞二手房投资需求转移阵地，刚需、改善需求同比提升。

　　对于市场转变，东莞合富置业总经理肖伟嘉也指出，2017年东莞二手楼成交下滑，是综合政策打击、业主捂盘、银行利率提升等多方面的结果。他指出，东莞二手房交易现在要证满2年才能转手，加上利率普遍上浮10-20%，对很多二手房买家来说，不管是投资客还是刚需客，都是一大压力。

　　看好后市房价十分坚挺

　　与一手楼市相同的是，尽管成交量有所下滑，但2017年的东莞二手楼价，整体还是略有上调的。部分区域，甚至出现了一二手房价“倒挂”现象。

　　在东莞，二手楼市一向以一手搂为风向标，确切地说，是二手房价一直向一手房看齐。2017年，尽管东莞调控未见放松，少了深圳客市场需求骤减，但在粤港澳大湾区、轨道交通建设等刺激下，东莞楼市未来发展前景还是被社会普遍看好的，在此环境下，东莞一手房价稳中有升，二手房业主纷纷看齐，叫价十分坚持。

　　有中介告诉房掌柜，一季度是东莞二手楼业主叫价底气最足的时节。“2016年底二手楼市回暖并延续到了2017春节后，当时热点区域尤其城区，业主反价现象都比较多，主要是那段时间买家看房多，刺激着业主见风涨价。不过这种现象并不普遍，尤其是调控政策落地，业主报价也慢慢回归理性，只是报价还是向新房看齐，比较坚挺，尤其是交通、配套比较优质的区域。”

　　肖伟嘉也指出，2017年东莞一手房价受到严控，不少新盘为应对调控压力定价都比较优惠，甚至有的低于区域二手楼价，而另一方面，业主普遍看好东莞未来楼市前景，二手楼叫价坚挺，加上税费、中介费等，二手房入市门槛提高，迫使部分买家回流到一手楼市，这也是造成2017东莞二手楼成交下滑的原因之一。

　　联动业务如火如荼

　　与2016年一样，“二三级联动”依然是2017年的东莞楼市的主导营销模式，唯一不同的，只是这项业务的执行对象变了，难度也提升了。

　　2016年，东莞楼市深圳客当道，只要能成功吸引深圳客眼球，这个项目一般销售业绩都不会差。因此，除了把楼盘广告打到深圳外，与中介合作精准带客上门，成为了众多开发商的首选。

　　到了2017年，调控之下深圳客退潮，市场观望氛围加剧，明星营销、楼盘电商等传统营销模式又开始抬头，为撬动市场尽快出货回笼资金，开发商又把希望寄托在了“二三级联动”这张“王牌”上。

　　事实证明，找对了方向和平台的开发商，联动业务还是十分成功的，2017年房掌柜为光大山湖城、鸿华I尚城、名巨山水城等项目整合的联动业务也都取得了不错的成绩。

　　2018二手楼市喜忧参半

　　展望2018，东莞二手楼市喜忧参半。

　　其实，当前二手楼行情并不乐观，尤其是年底，中介“关店潮”再现。据房掌柜了解，进入四季度，东莞局部区域如市区、临深，均出现了中介大量关门现象。一大本营在临深的品牌中介店相关负责人告诉房掌柜，他们已经关闭了好几家不盈利门店了。

　　有资深业内向房掌柜透露，关门的中介店大部分是夫妻店类型的小中介，也有部分在2016年扩张迅速以占有市场为出发点的大中介。“其实很多是被拖垮的，现在很多门店都做联动，开发商回款慢的，拖一拖小店耗不起。那些扩张太快的，在16年市场不愁客户，但17年行情不再，不盈利的门店关门也是意料之中。总的来说，都属于正常市场现象。”

　　另一方面，不管是粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好，还是轨道及交通路网的全面铺开，都是支撑东莞大步向前的源动力，未来东莞楼市还有很多种可能。

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出，2018年，东莞楼市也将进入存量房时代的第二个年头，由于阴阳合同的禁止、信贷的持续收紧，预计东莞二手房市场会迎来短期调整适应的阵痛；而随着换房需求的持续释放，预计二手房的刚需中小户型房源挂牌增多，成交突出。

　　肖伟嘉则表示，2018年东莞二手楼走势还得看一手楼市，尤其是土地市场，若开发商依然十分看好东莞楼市前景积极高价拿地，东莞二手楼市行情预期还是相对乐观的。