2017年住宅用地仅完成年度计划57% 专家：明年土地价值会更高

　　【编者按】在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下，2017年，广州上半年先后采取“限购、限贷、限售、限商”等多重政策进行调控；下半年积极发展住房租赁市场；同时，广州住房信贷亦一路收紧。“跌宕起伏”过后，目前广州楼市无论是政策环境，还是房价均处于一个较为稳定的阶段。房掌柜2017年广州楼市总结主题策划《倒带·2017》，带你倒带时光，回看2017年楼市点点滴滴。

　　昨天，经不过3个多小时110轮报价，建发40.2亿拿下年内最后一块宅地，今年的土地出让大戏也随之落下帷幕。今年的土地市场，整体表现为先扬后抑的市场行情，年初的土地要经过激烈地竞争才能成交；到了年底，几场土地公开交易基本都只经过几轮竞价就结束，甚至出现一轮竞价即宣告结束的 “秒杀”地块，溢价率也大幅下降。

　　同时，在整个房地产市场都着力发展变革的一年，作为供应端的土地市场也有众多新事物出现。首先就是在土地出让过程中，前所未有地加入了竞自持和摇号的环节，以此来限制“地王”的诞生与限制地价的高溢价率。另外，广州多宗“产城融合”大地块的出让也是今年土拍市场的一大特色。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，2018年产城融合地块将成为主流，产业地产的物业价值将提升。 未来政府对待房地产发展上，将有一个大的转变。即从过度重视土地财政，转为更重视产城融合发展。体现了政府诉求由单一性走向多元性。

　　2017年住宅用地仅完成年度计划57%

　　我们先来看看今年的供地计划。广州市国土资源和规划委员会官网8月公示的《关于公布广州市2017年建设用地供应计划的通告》显示，今年广州计划新增供应住宅用地（含商住地）66宗。

　　其中，黄埔和白云位列一二，分别为21宗和12宗。增城11宗，紧随白云之后。老城区越秀和天河零供应。

　　目前，2017年再无新的住宅用地推出，那么这些地块一共卖出去了多少？

　　据房掌柜统计，2017年广州一共出让了38宗住宅用地（含纯住宅用地、商住地），仅完成年度计划57.6%。

　　其中，增城今年出让的土地最多，商住地共出让了13幅，比计划中的7幅多了近一倍，预计明年、后年“东大仓”仍将再领风骚。

　　排名第二的是南沙区，出让商住地6宗，有望借广东自贸区的优势与东部板块一争高下。

　　难得的是，今年住宅新货短缺的白云区也出让了4幅住宅用地，虽然比计划中的10幅要少，但已是近年来难得的突破。

　　当然也有些区是交白卷，越秀区、天河区的住宅土地市场是零成交。

　　除了出让土地数量外，出让土地面积排名前三的是增城区、番禺区和南沙区；成交楼面均价排前三的依次为白云区、荔湾区、黄埔区。

　　2017年土地新政 出让加入竞自持

　　2016年11月前广州的住宅用地市场主要采用价高者得的挂牌出让方式，土地成交溢价率通常在106%至241%之间。

　　2016年11月后主要采用“限地价+竞配建”的挂牌出让方式，溢价普遍在45%。

　　2017年4月，广州市国规委表示，以后出让的住宅用地，将结合土地市场情况，一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”和“现房销售或竞自持面积”等竞价方式。与此同时，白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中，首次使用“竞自持”模式出让，其后增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让，上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。

　　2017年7月起，广州住宅用地市场，主要采用“限地价+竞自持+摇号”、“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的挂牌出让方式、且企业自持部分作为租赁用房，此后住宅用地普遍以底价或低溢价成交，溢价最高不超过45%。

　　自广州采取新的土地政策以来，有效防止了“地王”、“高溢价”地块的诞生，杜绝了出现“面粉贵过面包”的现象。

　　而对于一二手楼市本身而言，自持虽然名义上降低了地价，但实际上可出售部分减少，房企整体拿地成本亦变相提高，市场“供不应求”的问题仍然待解决。

　　业内：2018年土地价值会更高

　　方圆房服首席分析师邓浩志表示，大城市宅地供应量是无论如何都无法增加的，这是户籍与土地等根本制度所决定的，不是地方或国土部通过行政命令就能改变的。所以，在大城市，宅地仍会继续稀缺。而部分城市把宅地用于发展租赁市场，更会造成两个结果：一是地价貌似便宜了，因为有自持；二是可售宅地会更稀缺，其价值肯定会更高。

　　据广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，在调控政策持续的背景下，2018年热点城市的房地产市场仍将维持“量缩价稳”的市场基本面。土地价格仍处于强劲上升通道，并将带动房价在未来5年不断创出新高。

　　合富研究院认为，3月前，供地方式以“限地价+竞配建”为主，地块溢价率普遍超过100%。4-7月，供地方式加入“竞自持”，成交楼面价和溢价率降低，但需自持20%-55%。四季度，起拍价提高导致溢价率有所降低，但地价占周边房价仍超过6成。可见，在政府实施“一地一策”的多元供地方式后，地价过快上涨的势头受到抑制，但在居住用地供应不足的情况下，预计2018年广州市高地价持续。