刘卫民：新时代下房地产出现的新思维与五个新机会

　　12月19日，2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上，国务院发展研究中心综合研究室主任、研究员刘卫民表示，在房地产主要矛盾发生变化之际，出现了一些新机会。无论房住不炒还是住有所居，根本就在于房子是最终由谁来消费的，是由人消费的，所以人口的因素对于整个房地产市场影响是巨大的。

　　他指出人口的变化：第一，中央提出了三个一亿人，其中一亿人就是要在中西部落户，有一亿人是棚户区改造，这些对于后续的住房市场来讲都是巨大的潜在的市场空间。

　　第二，我国城镇化率还不到60%，整个的国际化经验来看，城镇化达到70%的时候才可以说城镇化相对比较平稳和成熟了。我们还有将近十年到十五年左右的成长过程。

　　第三，从中国现在的存量资源来看，有很多改善需求，所以城市更新，将会成为下一个阶段各地的人民对于美好生活，美好的住房需求。

　　第四，大学毕业生，新就业的青年来到城市之后也有住房需求，同时我们也应该考虑代际之间的居住需求。日本提出很好的居住理念，父母和孩子的距离是多少呢?他们主张一碗汤的距离，当孩子们做了一碗汤端给父母的时候，汤不会凉的距离，东亚的文化和回应我们住房的家庭观念潜在的需求，这都是未来对我们整个产品设计和产品理念提供的很好的启示。

　　综合起来，年轻人要有核心家庭，要有一碗汤的距离，同时要兼顾老龄化社会对于住房产品的需求。

　　这些人口的变化为未来的房地产提供了一些新机遇，可以归纳为五大新机遇:

　　第一个还是存量资源的利用上，我们已经到了这样的新的阶段。对于越是成熟的现代化城市，租住的比例越高。租赁住房的市场其实是非常庞大的。

　　第二个，对于热点城市和都市圈里面的核心城市，新市民的住房需求是非常有迫切性的。对于新市民，新就业、新毕业的一些大学生，如何开发出一种户型适用、价格合适的产品满足他们的需求，这里面还有很多可以去做的。

　　第三个，在高自有率和低成交率之间的差，要做城市更新。

　　第四，管廊的投放。对于现在整个大都市圈里面，我们经常说疏解大都市的核心功能，你在疏解的过程中一些新区的建设，恰恰就是我们所说的管廊、新型的城市更新的机遇。

　　第五，对于智慧型城市，对于城市的经济管理，有一些业界的领先的企业已经在提供相应的城市管理的方案。在住建部也进行了相关的讨论。