房企集中还债期临近 2018或成关键年

　　近日，昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险。

　　对此，业内人士表示，近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张，负债大幅增加。但随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控。

　　京奥港并不是唯一面临困难的“地王”。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。日前，北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，近两年来，房企积极抢地，对市场过度乐观。但在限价下，高价地项目入市难度高，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

　　而对于房企激进扩张的深层原因，一名业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。根据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

　　“出于生存考虑，房企激进做大企业规模，而这些企业资金往往是高成本、高杠杆。”上述人士说。中国住房报告课题组成员刘伟也表示，房地产行业是典型的高负债行业，今年市场资金面整体偏紧，中小型房企资金获得难度增加，带来了资金成本大幅上升，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

　　WIND统计数据显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高;净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。

　　事实上，2018年迎房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

　　对此，一位房企人士坦言，2018年对于房企来说极为重要，市场回暖，资金链缓冲，企业将大步前进，但也有可能的是，调控继续紧缩，房企资金链难以承受，只能从头再来。

　　中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。