张平：三四线楼市“量价齐涨”背后重要推售有哪些

　　现在一二线城市房地产开始降温，但是三四线城市却出现了一轮火爆景象。这主要是信贷相对宽松，导致房地产投机资金流入，以及当地改善型需求的集中释放。

　　根据国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价数据，今年6月份，北京和上海等一线城市新房价格环比出现负增长，洛阳、蚌埠、北海等三四线城市房价上涨较快，另外，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

　　另据，安居客近期发布的《2017年7月国民安居指数》显示，在城市房价环比涨幅TOP5中，洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度，排在江门、南宁之前。观此榜单，三、四线楼市在房价涨幅榜中占据更多位置。

　　对此，房产专家给出答案，三四线受到去库存的影响，加杠杆情况明显，其成交量也处于比较高的位置，部分三四线城市的成交量还在大幅上升，比如说桂林、昆山、徐州、潍坊等城市5月的成交量比3月份增加了50%以上。同时，河源、衢州、江门、宿州、泉州等三四线城市的土地溢价率仍处于高位。

　　而笔者认为，助推三四线楼市“量价齐涨”的重要推手：

　　第一，从去年10月开始，各热点城市进入“史上最严”的房地产调控模式，受此影响一二线城楼市进入到“量价齐跌”的周期。于是，大量炒房资金便跑到周边三四线城市继续`投机炒作。所以，三四线城市房价补涨因素明显。

　　第二，国内目前缺乏好的投资项目，资产荒现象非常严重。而国家却拿出了“因城施策”的政策，要加快三四线城市“去库存”步伐。目前，三四线城市的限贷、限购的政策线还相对宽松。同时，房价相对较低，整个楼市的盘子不大，所以很容易被外来资本炒高。

　　第三，由于采取的是“因城施策”的方针，所以一些三四城市楼市杠杆率开始回升，这无疑给了部分当地居民改善居住条件的机会。所以三四线城市这波需求是集中的换房，集中的换房意味着对未来成交量的透支。

　　现在的状况是，那些置身于长三角、珠三角、京津冀等经济圈的三四线城市房价和地价出现了强劲反弹，而多数远离主要一线城市和经济圈的三四线城市的房价却依然低迷，去库存压力仍然严峻。

　　那么，三四线楼市火爆景象是否还会持续下去呢?

　　首先，楼市调控政策的范围还将扩大。据不完全统计，自去年北京发布“930”新政以来，目前全国已有超过60个城市加入到调控行列中，并且调控事项也在扩容，各大都市圈周围的三四线城市调控也频频升级。今年上半年是“历史上对三四线城市调控最多的半年”。预计下半年，会针对那些房价上涨较快的三四线城市可能要出台一些限购、限贷等措施。

　　再者，本轮三四线城市房价的上涨，主要是贯彻“因城施策”方针，为了“去库存”便给三四线楼市加了杠杆。而下半年开始，随着银行融资成本和房地产风险的上升，银行不仅调高了一二线城市的首套及二套房贷利率，还会将三四线房贷规模收缩，利率上调。预计下半年，金融机构“去杠杆，控风险”的力度不会放松，房贷政策会更加趋紧。

　　最后，由于上半年部分三四线城市房贷政策较为放松，使当地居民的改善型需求集中爆发，从而引发房价的飙升。但鉴于三四线城市房价上涨的因素是外来投机客，以及当地改善型购房者推高，真正人口大规模流入的景象并未出现。当投机炒作和改善性需求退潮后，下半年房价又将开始复归低迷。

　　现在一二线城市房地产开始降温，但是三四线城市却出现了一轮火爆景象。这主要是信贷相对宽松，导致房地产投机资金流入，以及当地改善型需求的集中释放。而这样情形降温之后，整个三四线城市又将回到原来状态。未来三四线楼市的“去库存”压力仍然十分巨大。