振强：房企如果借不到便宜的钱 将会被迫出卖自己

　　此前，马云一直说自己不搞地产，但很快被发现阿里除了买地、买楼、卖房子，战略投资商业地产，还为中小开发商募集资金。BAT的另一个巨头，腾讯也通过买地、入股，不时闪现在地产界。

　　近日，媒体报道称，以马化腾为首的腾讯高管与香港私募房地产基金基汇资本组成财团，正寻求一笔高达1亿欧元的贷款，以收购法属波利尼西亚的一家豪华度假酒店。

　　据称，该财团成员包括以马化腾为首的几位腾讯系高管，游戏开发商Riot Games的共同创办人Brandon Beck，红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏，以及私募股权基金公司华映资本管理合伙人Askar Alshinbayev。

　　腾讯买楼，从国内买到了国外，已经让不少人有点小惊讶。更多的人则指出，财团里的人物都大有来头，1亿欧元（约7亿人民币）对他们来说简直九牛一毛（根据胡润富豪榜，马化腾拥有的财富高达1650亿元），为啥不自己掏，还要去贷款？！

　　只能说，上述是没钱人的思维，有钱人从来都是越有钱越借钱，借到就是赚到。什么是金融？有一块钱做一块钱的生意不叫金融，有一块钱做十块钱的生意才叫金融。因为金融的本质之一是信用和杠杆，能借到是你的本事。而且，对于手握微信的腾讯和拥有支付宝的阿里来说，通过金融打劫房地产还很有优势。

　　调控不断加严

　　借不到钱，或者成本太高

　　都很危险

　　首先，调控丝毫没有放松的迹象，不仅购房者贷款被限制，开发商的融资渠道也不断被封堵。比如，最近中基协正式发布备案4号，严控地产融资和资金流向。

　　此前，明源君就多次指出，能否拿到足够的钱，决定你是否可以做大规模；能否拿到足够便宜的钱，决定你的利润。

　　增量市场上，最近几年，房地产企业的集中度快速攀升，背后的核心因素是融资成本。2014年光耀集团死于民间高利贷，15亿的贷款制造了十几亿的利息，导致银行对其贷款的利率也极高（2013年底，光耀天津项目向韩亚银行申请的一笔8500的半年期贷款，年利率高达21.6%）。

　　信托及私募利息水平在15%~20%，超过20%的利息水平便被称为高利贷，光耀等部分中小房企此类借贷成本在30%~40%，必然吞噬绝大部分甚至全部利润，即便没有死掉也是靠拆东墙补西墙来维持。目前，即便是百强房企，不少贷款利率水平也保持在10%左右，不低！

　　此前，中型房企对诸如购房尾款ABS融资十分热衷，因为中型房企向银行贷款利率较高，国内发债受到限制，海外发债信用不太够。相较而言，购房尾款ABS的成本还比较能让人接受。不过，这类渠道很快就被封堵。

　　即便是巨无霸，融资成本过高也会压力山大。许家印在2017年度会议上特别指出要降低融资成本，因为利率降一个点就能省几十亿的融资成本，这就是利润！明源君认为，恒大将2017年的目标定为4500亿，向“规模+效益型”转变是十分明智的，因为如果资金成本高，而利润又薄的话，公司就是一只带着沉重镣铐的大象，难以起舞。

　　前端融资成本差距扩大，后端整个房地产行业开发利润下降，推动着大量的中小房企或者退出行业或者被并购。

　　想要玩转存量市场，同样要能借钱，借便宜的钱。马化腾、沈南鹏自己是有钱，但是他们的钱可以投往增值更快的地方，而借的钱可以很便宜！比如，恒大自己账面上有3000多亿的存款，但还在不断借钱，留有这么多现金，既有保证现金流安全的考量，也有借的钱可能比自己的钱便宜，3000多亿的存款利息多一个点，一年也能多几十亿的利润！

　　最近，益田集团以深圳益田假日广场为标的物，落地了深圳地产圈内的首个商业地产资产证券化项目，融资规模达53亿，比益田集团的年收入还要高。一些观点觉得成本并不低，但是明源君认为，这也并不高啊！益田的负债压力并不是很大（截至2016年6月末，益田的资产负债率为63.18%），这么干明显是在筹集资金以备快速扩张。

　　企业寻求快速扩张的过程中，难免要借一些成本较高的钱。相比之下，益田通过ABS拿到的钱成本已经较低。如此，其可以进一步做大规模，通过规模提升其信用，继而在今后借到更便宜的钱。

　　至于未能走上这条路的就面临着卖身的危险。其实美国也是这么过来的。美国原来的五大开发商，加速增长期都在1992到2005年，比如美国的帕尔迪，1992年的市占率只有3%最有，最高达到了8%。背后的重要原因就是大房企在融资方面有优势。因为美国的小型房地产公司也是通过贷款公司借钱，利率很高，而大房企利率就低很多。

　　房企会不断分化

　　专业的人，干擅长的事

　　金融是核心

　　其次，明源君此前已专门撰文探讨，认为未来的房企会逐步演变成“导演”+“制片人”美国模式，即在房地产投资、开发、运营全价值链上强调专业分工和资源整合的模式，这其中，金融运作会是核心。

　　现在急着往金融跑的开发商，多半是资金链出了大问题，冒着被重罚的危险，大肆发万能险举牌，其实很难兼顾地产和金融，因为万能险的成本业要7个点左右，并不便宜；而实践证明，从金融倒过来做地产的，通常又大又好。

　　未来，依靠卖新房扩大规模的，做到销售额几千亿的巨头的可能性越来越小。但是做地产基金、做REITs的机构等，却还有很大的空间。既可以为开发提供资金，还可以做存量市场。

　　2月14日，越秀房地产投资信托基金在香港召开2016年全年业绩会。该公司去年的营业收入和总资产均上涨不少。

　　行政总裁林德良表示，虽然2016年越秀房托的租金收入出现明显增长，但是未来公司也不会放弃寻找合适的收购机会，主要关注一二线核心地段，寻找有成长性的优质物业为收购标的。

　　越秀房托的底气来源很多，但资金成本低一定是最重要的一个。2016年越秀房托的融资成本已从3.42%降至3.29%，达到了公司期望的目标。而目前，公司的借贷比例为38.9%，低于港交所45%的正常水平线，还有不小的空间。

　　至于文章开头提到的基汇资本，其运营模式为“收购、修整、转让”，好莱坞罗斯福酒店、上海353广场、北京新三里屯项目（就是现在的太古里）都是其获利颇丰的著名收购案例。修复和运营能力是其长项，募资能力更是其拿手好戏。

　　基汇资本是持有型的房地产私募基金，也就是纯股权投资基金，做的是长期投资的准备。不少类似的基金都会放不同程度的杠杆，比如2012年10月，高和资本斥资7.9亿并购了位于上海静安中华企业大厦，经过精装修改造，将大厦的散售价格从3万一平提高到5万一平。而高和自有资金出资与整体收购对价是1:6的超高杠杆，获益颇丰。一个重要的原因是，其非自有部分的资金比较便宜！这个不是哪个开发商砸点钱，短时间就能够做起来的。

　　阿里和腾讯

　　一个有做金融的先天基因

　　一个有优势

　　最后，手握支付宝的阿里和拥有微信的腾讯，具有适合做金融的基因。手里有足够便宜的钱，再和基汇资本这样专业的机构强强联手，完全可以在房地产金融领域跨界打劫，在增量和存量市场都有所作为。

　　阿里不用说，十余年的数据和信用体系建设，是阿里金融最独特的地方，也是其具有壁垒的核心竞争力。经过多年的发展，阿里金融已经形成了几大核心板块，涵盖支付（支付宝）、信贷（阿里小贷）、担保（商诚融资担保有限公司）、互联网保险（众安在线），还有涉及投资并购的一达通等。来钱的渠道多，价格也相对便宜。想要干点房地产的事，只是愿意不愿意的问题。

　　腾讯的金融基因弱一点，因为从信贷的角度看，不管是微信还是QQ，流量优势只是一个方面，更重要的还是在于风控和定价。社交数据的信用化，更多的是补充信息而非支撑信息，因此，其即便是在金融业最发达的美国也未能真正落实。腾讯在强化金融基因方面，还有不少路要走。

　　不过，此番以马化腾为首的腾讯高管联手基汇资本涉足商业物业的收购，显示其对存量房地产市场有所图谋。未来，不排除其会继续加码，赚房地产的钱。要知道腾讯的金融基因没阿里强，但腾讯是京东的股东。觊觎微信巨大用户量，想跟腾讯攀关系的金融机构太多！