陈志龙：中国的房地产市场需要有坏故事的警醒

　　1月6日，著名学者、银监会国有重点金融机构监事会主席于学军撰文，分析信贷结构及货币环境发生的最新变化，重点讲到房地产新增贷款情况。截至2016年8月末，全国房地产贷款大约为24.8万亿元，同比增长24.6%，占比则达到24.1%，即“三个24”。

　　另外，以房地产做抵押的再融资贷款占全部贷款余额的比重也超过15%。这样，两项合计就在39%以上。在2016年10月各地出台抑制房地产政策之前的九个月中，全国人民币贷款新增10.16万亿元中，住户部门的中长期贷款就达4.2万亿元，其中绝大部分正是住房按揭贷款。

　　于学军在文章中指出，即使在各地实行房地产抑制政策之后，新增贷款仍以住房按揭贷款为主，据2016年11月份数据统计，全国新增人民币贷款7946亿元中，住房部门的中长期贷款为5692亿元，占比仍超过71%。全国基本上形成这样一个特点：哪个城市的房价上涨高，哪个城市的房地产贷款就多。

　　或者反过来，哪个城市房地产贷款增加多，哪个城市房价就上涨高。于主席在江苏工作多年，他在文中以江苏为例佐证说，2016年9月末，江苏省房地产类的贷款占全部贷款的50.5%，其中南京、苏州分别占到70%以上。还有超过100%的城市，那就意味着其房地产贷款之外的各类贷款实际上是下降的。

　　于主席长期在地方银监系统工作，他的许多报告、著述实事求是，注重用数理和逻辑说话，以常识理性言人之所未言。他近年赠我的多本著作一直置于案头，每每读来收益良多。这组数据很重要，它是对去年前三季度一二线城市房地产市场着火、价格着魔般近乎失控的最好解释。

　　信贷失控是房价飞天的燃料，房地产金融化特征日益膨胀。如果把体量巨大的房地产比作动物躯体，那货币就是血液。血液出了问题，高血压、高血脂、冠心病、心绞痛什么都来了，整个经济体就很容易生病。躯体看似硕大，但也很脆弱——心血管疾病一旦发作往往是致命的。

　　元旦假期，还遇到去年国庆时跟我谈房地产市场的一个房产中介。几个小伙子两万块钱注册一个代理公司创业，利用在房地产销售一年时间中积累的与中小银信贷人员熟悉的便利，专做灰色地带的贷款，什么萝卜章、假离婚、假社保、假收入证明……来者不拒，照单全收，要什么有什么。

　　去年10月份以前，那真是日进斗金流金岁月。他曾神秘地告诉我，国庆前几天，还帮一对做生意的夫妻俩贷款买了8套房。当时我很惊诧，他得意地笑了——这个很简单的啦，他们夫妻俩名下有两套，给他们办一个假离婚证，房产局与民政局又不连网。

　　然后同一天以他们各自名义分别向4家银行申请房贷，彼时银行竞争激烈，只要是房贷都抢着做，配合得十分默契。在信贷系统里查，显示的当然每人名下都是二套房，按二套房利率放款。这样一来，他们夫妻俩名下就有十套房了，“你说那‘牛栏钻猫’的限购不是唬鬼的吗？”

　　南京最近传出有4人侵入社保系统开出558份社保证明，在社会上倒卖。不仅如此，民政部门一张真假莫辨的离婚证明、地税局一张格式化每月只交一块钱个人所得税的税单都有明码标价。这小伙子说，国庆前，接到一家开发商送来的一笔大买卖，客户看中一套逾千万的大平层，虾有虾路，蛇有蛇道。400多万首付款开发帮买房者搞定了，另外600万房贷开发商请他们来“搞定”。

　　而贷款人征信报告上已有50多次不良记录，还有三笔累计几百万的未还清贷款，主办银行当然不肯贷，购房者显然是一个职业革命家——专门做炒房的。通过他们操作，找熟悉的银行和关键人变通，三下五除二，600万很快就给贷下来了。当然，费用没少收，炒房者对费用本来就不敏感，价格没有弹性，要多少给多少，随他开价。“那一单我们收了近20万吧。你懂的，这个钱不只是我们赚的，要分出去一大块。”

　　这是一种齿轮状、链条化、体系化环环相扣的交易，很多开发商售楼部都有一帮人在做，有环环相扣的利益链，也是一种延续多年的成熟商业模式，许多地方对这种灰色地带的生存模式都睁只眼闭只眼。在这个城市，像他们这样的公司至少有几百家。去年国庆后，最严厉的房地产调控利剑高悬，上海、深圳等一线城市发起大规模的针对房地产行业违法专项整治执法行动，他们的麻烦来了。

　　检查发现，开发商、中介机构人为制造楼市火爆异常象普遍存在。他们配合开发商煞费苦心编制统一“话术”，捏造楼市火爆如火如荼的假象，花大价钱请话痨般的名人站台，各种挤牙膏式老套的捂盘惜售技俩都玩烂了，还是有人信。一鱼几吃的捆绑销售、强买强卖、用虚假宣传等手段抬哄房价等不一而足。

　　深圳的突击检查查出“萝卜章”一筐又一筐，开发商用来和中介机构联手，以这些假公章一条龙制作虚假收入证明、假离婚证，规避粗放式限购限贷的限制。南京等地房管部门果断注销了数百个以假离婚方式的购房者资格，即使成交了也作废。

　　从真金白银的首付贷资金融通到各种假资料、假证明，应有尽有，一房一策，因人而异。然而，流金淌银的时光总是短暂的。涨潮时裸泳者不容易显身手，退潮后大量的裸泳者现身了。这个创业两年的小伙子这个双休见到我说，去年靠这种井喷般的灰色业务赚了几百万，钱多了头脑发热，又贷了400多万高位买了两套房，想短炒一把出手。

　　但现在出不了手，所购区域房价下行20%成交寥寥，公司这几个月没有流水，他每个月还本付息要4万多元，流动性已近乎枯竭，已开始向父母求援，但家在农村的父母积蓄有限，短时间帮助撑一下可以，时间长了也吃不消。

　　而他有个合伙人胆更大，自有资金200万，贷了1000多万高位时进场炒房，搏一把就走，现在套住了，还割不出来。房价下跌15%，再加税费，200万基本就没了。“他跟我一样，也是毕业才两三年。觉得赚钱太容易了，现在也已经断供了，房子肯定是不要了，银行要做冤大头的接盘侠了。从我们做业务的来看，过去两年高位炒房者流动性困难的已经不在少数，未来这种‘弃船’现象可能会批量出现。”

　　印象中，这个小伙子以前不抽烟，最近他开始抽烟了。谈话时间不长，他抽光了半包烟，掐灭了最后一根烟蒂，说了句感慨不已的话：“还是自己太嫩了，没经历过这种事，从来没有想到过。泡沫沸腾时手舞足蹈，投资大胆而激进。乐曲骤停时，目瞪口呆。所有的富足和愉悦如烟花般消散，就像它不曾来过一样。”

　　诺贝尔经济学奖获者、耶鲁大学教授罗伯特。席勒讲过2006年秋天的一件事。一次会议间隙，他问当时房地美的首席经济学家弗朗克-诺沙夫，是否进行过房价下跌的压力测试，弗朗克回答说做了，“我们甚至已经考虑到了全国房价下跌13—14%时可能发生的情况。”席勒又问道：“下降超过这个幅度时又该怎么办呢？”

　　回答说，这样的跌幅从来没有出现过，至少是1929年的大萧条以来从来就没有出现过。然而，一年后，这“从来没有出现过”的事情出现了，并引爆一场至今仍然余音绕梁的百年不遇的金融危机。

　　因为房贷系统中大量造假行为泛滥，信贷纪律松驰、贷款标准恶化就成为常态，各种掠夺性、欺骗性贷款横行，美国金融危机调查委员会的报告说，整个金融系统都在“死亡飞行”。

　　对房价永远上涨的痴迷和错误风险模型的信任助长了金融体系的高杠杆，监管机构被哄骗得自满地入睡。一直到市场处于临爆状态前，美联储报告都在说“次贷部门的问题似乎不太可能严重波及更广泛的经济金融体系”。事后，金融时报副主编马丁沃尔夫嘲讽说：“现在看来，他们梦呓般的描述或许是讲另外一个星球的事情，他们还没睡醒。”

　　几年前，罗伯特-席勒在中国讲这个故事，他说他想提醒的是，中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条或“07式风暴”的“坏故事”。无论是普通购房人、投机者、房地产商，还是地方政府，都沉迷于既往炫目的“好故事”。发达经济体房地产泡沫一次次破裂的教训都不足以构成一种警示，都认为中国的国情不一样。

　　只有等泡沫破灭的一声巨响响起，你才会知道，所有的泡沫本质都是一致的。他甚至说，中国房地产市场需要“坏故事”的警醒，否则，非理性繁荣持续得越久，其破坏力就会越大。最终，银行和高杠杆投机者都会成为“溺水者”，分散的个体风险会演变成系统性金融风险，甚至酿成国家风险。