恒嘉：随着存量房公寓越来越多 有多少人希望房价下跌

　　人群极度分化

　　但骨子里希望房价上涨的是多数

　　我们先来看看，和房子有关的人群或者组织有多少，他们分别是：

　　房地产商、地方政府、房地产商的供应商、与房地产直接相关的几十个行业、银行、房产中介公司、地方政府、中央政府、专业投资买房者、普通市民（包括有房者和无房者）。一共10个群体。

　　我们来分析一下，这些群体各自的需求。

　　房地产商、地方政府、房地产商的供应商、与房地产直接相关的几十个行业、房产中介公司、地方政府、专业投资买房者，这7个群体，是希望房价上涨的。他们都是直接利益方，房价上涨对他们有利。比如房价上涨后，地方政府在卖地中获取更多利益。而钢材、建材、窗帘、家居、电器等、设计、拍卖等相关行业，直接依赖房地产，房价上涨也对他们有利。

　　而银行和中央政府，这2个群体，是希望房价稳定的，这一点，从他们反复的表态可以看得非常明白。

　　以上这些群体，在整个人群中所占比例，还有能量有多大，大家可以自行判断。

　　当然，正如中央所说，房子是用来住的，在这10个群体里，普通市民的意见，是最值得关注的。那么，普通市民真的都希望房价下跌么？

　　我们先看一个数字，根据权威部门统计，我国有房产的家庭占家庭总数的91%。

　　市民的舆论场是最复杂的，明源君勉强把他们分为三类：

　　1、在自己生活的城市已经有大房的既得利益者，保持沉默，平常不发言；

　　2、还没有买房或者想换房的人，希望房价下跌；

　　3、在外地有房本地没房的人，希望自己在外地的房子涨价，自己生活的城市的房价暴跌。

　　第1种人是沉默的大多数。相信看明源君文章的许多人也在这个行列，平常工作耗费脑力已经很累，上网的时候根本不想发帖或者跟帖了。你可以回想下自己上次跟帖是什么时候？

　　第3种人比较矛盾，他们是希望一个地方的房价上涨，另一个地方的房价下跌。事实上，有房的91%的家庭，都希望自己手里的房子上涨。

　　而第2种人的想法，细究下去很有意思。

　　“你希望房价上涨还是下跌？”“下跌。”

　　“为什么希望下跌？”“下跌后我就买得起房了。”

　　“你买房以后，希望房价上涨还是下跌呢？”“……上涨。”

　　也就是说，他们还是认为房子是有价值的，他们的诉求，会随着买房行为的完成发生变化。前一天还希望房价下跌，而一旦第二天白天卖到房子，当天晚上就开始希望房价上涨。有没有一种人，不管房价上涨还是下跌，永远都不买房呢？也许有，但真的很少。

　　你现在是否能接受明源君所说的“大多数人骨子里是希望房价上涨的”结论了？

　　我们通过上面的分析可以看出，希望房价大幅度下跌，好让自己买得起，是希望房价下跌的人群最主要的想法。明源君下面来分析，这个想法是否能够成为现实。

　　房价暴跌

　　伤害得恰恰是刚需和底层

　　首先，明源君认为，房价下跌幅度在10%以内，给刚需或改善上车的机会，是可能的。

　　如果房价下跌15%你就能够买得起房，那么你的需求勉强是一种市场需求，可能可以实现。

　　如果房价要暴跌20%以上你才买得起，那么你的需求就不再是一种市场需求。到时候情况可能和你想的完全不同，你到时候不但买不起房，经济状况还有可能恶化。

　　20%为什么是一道坎！你会问，为什么？为什么房价不能倒退到2年、3年、10年之前？

　　因为经过置换、销售，目前市面上大部分房子，是在现在的价格水平下完成最后一次交易的，银行所放出的贷款，也依据的是最后一次交易的价格。而我们的首付，就是20%，如果跌破20%，会有很多人放弃房子，整个金融体系都会出问题。

　　到那时会有什么情况？

　　一、银行会把贷款卡得很死，把首付提得很高，你的钱又不够了

　　楼价跌20%以上之后，市场风险极大，银行坏账很多，必然把贷款卡得很死，你想通过消费贷、信用贷来补充首付是不可能的。

　　当然，你会说你自己的存款够付首付了，但到那时首付的比例必然会提高到4成乃至更高。200万的房子，跌价前首付2成要40万；跌价后总价150万，但是首付要4成60万。

　　如果你在信贷比较宽松的时候凑不起40万，难道在信贷很严的时候能凑齐60万？

　　二、房价大幅下跌后，真正的刚需大多根本不敢出手，反而是专业炒房者赚得盆满钵满

　　上面说的首付比例提高的问题，还不是刚需在房价大幅下跌的时候，买房最大的障碍。

　　最大的障碍在于他们没有足够的经验和勇气，支撑他们在房价下跌的时候买房。

　　因为他们买房要付出的是自己和家庭几乎全部的财产，他们不敢赌。也没有任何人敢保证房价不会进一步下跌。所以，他们在这个时间段大部分是无所作为的。等到他们发现房价已经回升的时候再去买房，已经错过机会了。

　　2008—2009年，深圳曾经有过部分小区房价跌幅超20%的情况，当时的情况是：刚需们不但不敢买房，还要把已经认筹的房子退掉，许多小区的准业主集体抗议要求退房。不知道现在房价又翻了几番后，他们会不会后悔。

　　你也可以问问自己，房价一路下行的时候，你真的有勇气买房么？

　　当然，业余的投资炒房客，当时也有“断臂求生”的，损失几十万退场的是有的。

　　但是，专业的炒房客，恰恰利用这样的涨跌行情赚得盆满钵满。

　　房价开始下降，他们就出动了。他们的算盘是看一个周期，而不是一时的涨跌，而且，他们手里的房子多，运作空间比较大。他们在房子之外还有别的资产，他们有赌的资本。

　　房价刚下跌的时候，他们开始卖一些房，他们并不在乎亏了一点。而在房价继续下行的时候，他们又开始买房，这个时候是买方市场，笋盘不少，他们一路买过去，每一套房都能省很多钱。等到房价上升，他们又开始卖房……

　　三、整体经济或者区域经济严重下挫，你的收入会减少

　　房价跌20%以上，会对经济构成极大影响。这里面有两种可能。

　　1、全国性下跌，会造成经济全面出问题，那么所有行业都受影响，你的收入会减少，甚至可能失业。日本90年代房地产崩盘后，银行和企业倒闭了一大批，普通人要么失业要么降薪。

　　2、区域性下跌，比如美国底特律因为产业空心，留下一座空城，留在原地的是没有能力迁移的穷人，许多露宿街头。如果真的到那个地步，在当地生存下去都有问题，你还会像想着买房吗？

　　那么，买不起房的人，未来到底能怎么办呢？明源君觉得只有2条路……

　　如果不能让自己成为“人才”

　　就只好租房生活

　　目前，各地的住房政策越来越清晰了，一般来说，就是三条路：

　　1、通过市场价格进行调节，谁能赚到足够的钱，就能买得起房。

　　2、通过政府进行配置，主要面向对城市未来有帮助的人，让城市需要的“人才”有房住。

　　3、通过鼓励出租，加大租房供应，让买不起房又没能进入“人才”范围的人有房住。

　　人才是城市未来竞争力的核心，所以，深圳等城市都在不遗余力的吸引人才。这其中深圳的人才住房政策是最突出的。

　　1、全日制大专以上一般都可以无条件入户

　　2、新引进人才一次性补贴，本科15000元/人，硕士25000元/人，博士30000元/人。

　　3、杰出人才可选择600万元奖励补贴，也可选择面积200平方米左右免租10年的住房。选择免租住房的，在深圳全职工作满10年、贡献突出并取得本市户籍，可无偿获赠所租住房或给予1000万元购房补贴。符合条件的其他高层次人才，在享受相关奖励补贴的同时，可选择最长3年、每月最高1万元的租房补贴，或选择免租入住最长3年、面积最大150平方米的住房。

　　4、加大中初级人才住房政策支持。除利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房外，招拍挂出让的其他商品住宅用地应配建不少于总建筑面积10％的人才住房。未来五年深圳人才住房将不少于30万套。

　　买不起房，又没能进入“人才”范围又该怎么办呢？

　　真正的屌丝（不是自嘲的）在一线和二线，以后恐怕就只能租房生活了。

　　明源君觉得，随着存量房越来越多，公寓等新产品也越来越多。未来花比较少的租金租得相对有尊严，还是可以实现的。大城市的土地实在太有限，公共政策不可能惠及所有人。

　　不知道未来科技发达了，便宜的个人飞行器出现，200公里内可以瞬间抵达，会不会让城市的范围变得很大，改善这种局面……