中小房企生存法则：“大而强”或是“小而美”

　　年初以来，大房企借资本之便，或拿地，或推盘，市场上难闻中小房企的声音。如今，当调控再度来袭，楼市及房企生态再起分化。

　　这将是中小房企逆市反击的良机？还是就此远离地产江湖？记者观察到，除了正源地产谋壳国栋建设之外，年初浙江义乌房企新光地产已实现借壳上市，还有一些房企高管称，不求大，但求小而美。

　　中小房企的危与机

　　与全国化布局的大型房企乃至一线房企相比，中小房企（剔除项目公司）的项目布局更多是偏安一隅或几个地方，其总体市场规模并不显著，在房地产行业的影响力也较为有限。

　　记者注意到，较典型的中小房企有总部位于杭州的滨江集团、宋都股份，总部在北京的大龙地产、华远地产，总部位于武汉的福星股份，总部位于西安的天地源，以及总部虽在北京但业务集中在重庆的财信发展等。

　　在当前环境下，相比非上市房企，他们都有一个较为便捷的融资通道，但除了股本融资之外，发债融资成本差异却较大。

　　国庆节以来，随着热门城市纷纷加码调控措施，从多个权威机构发布的监测数据来看，市场短期内明显降温。

　　针对多地调控，华远地产董秘张全亮表示，“调控政策对销售情况会有一定影响，但公司目前的存货区域和结构合理，在资金方面也有所准备，总体影响不会太大。”

　　从拿地端来看，全国年内诞生约200宗“地王”。大量中小房企似乎与“地王”无缘，他们的主要任务是快速卖房。随着热门楼市突然降温，在陈劲松看来，整体上来看，今年很可能是中国房地产阶段性成交总额的最高点，明年成交总额会下滑。

　　中城产联主席陈宝存告诉记者，房企肯定是越来越少，中小房企被洗牌主要是不好拿地，但市场遇冷之后，就有机会捡漏。

　　做大还是求精？

　　最近，大连本土房企正源地产试图谋壳国栋建设，加速旗下房地产板块整体上市，但随着当前重大资产重组新规出炉，这为其资本运作计划也蒙上了一层阴影。

　　记者注意到，该房企已布局大连、北京、南京、长沙等城市，目前在全国土地储备多达208万平方米。在9月30日的投资者说明会上，正源地产总经理何延龙表示，“上市是正源地产发展的战略方向，我们不排斥和拒绝任何上市合作的机会。”

　　今年上半年，西北最大的上市房企天地源实现新签合同31.92亿元，较去年同比增长141.6%。按照天地源的定位，其战略是形成以西安为中心的西部市场、以苏州为中心的长三角市场、以天津为中心的环渤海市场以及以深圳为中心的珠三角市场的全国性战略布局。

　　天地源的底气与其上市平台，及其战略布局有关。最近，该房企就在筹划17.5亿元定增融资预案，其募投对象涉及4个苏州项目和1个天津项目，以及发行年内10亿元公司债与4.4亿元物业费资产证券化融资等。

　　更多的中小房企并没有像天地源之类上市中小房企这般幸运，既没有上市融资平台，也没有提前异地布局优质项目，但他们是就此缴械出局，还是绝地突围？

　　比如，重庆晶山地产正在开发中铁晶山LOMO。其总经理陈云飞告诉记者，“调控对于我们来说没什么影响，我们一直是走专业精细化、产品细分市场路线，资金暂时还没多大影响。”

　　该项目为晶山地产与中铁合作开发。按照陈云飞的介绍，运作团队以晶山为主，掌握核心技术和土地，而中铁负责施工修建及项目后期资金投入。

　　陈云飞称，恒大、万科等巨头规模大，扩张快，卖得快，回款也快，但进入一个新城市，如果要做成精品，给后世留点东西，需要精耕细作，他不求做太多，但求做精，也很有人生意义。