商业地产进军镇区 人口增长较快镇区将会成市场新宠

　　“年底我们商业中心开业，这对于中山城北港口片区的居民来说将会是一大利好消息，届时将会改变港口镇大型商业中心比较匮乏的现状。”保利地产中山公司营销总监王志方表示。

　　近年来，房地产企业进军商业地产的越来越多，在城区商业综合体已经出现过剩苗头的背景，一些企业将目光投向镇区市场。据中山市统计局数据显示，由于受电子商务的冲击，前三季度，壹加壹、益华百货、优越城百货、华润万家超市等几家大型百货商场零售增速均处于下滑趋势，同比下降4.9%，增速明显低于零售业增长水平。

　　对此，有专家认为，投资镇区商业地产一方面需要选择未来人口有增长空间的镇区，“人口密度和聚拢度对于商业中心的发展有决定性作用”；另一方面，商业地产招商和运营要勇于创新，面对**冲击，那些富有体验式、情景化的商业业态会更加具有竞争力。

　　北部镇区：密集布局

　　从小榄镇大信新都汇出发，在10公里范围内，就有包括百汇时代广场、龙山商业中心以及海港城等多个大型商业综合体。据公开资料显示，小榄大信新都汇营业面积约为15万平方米，顺昌广场为7万平方米，118向明广场约为3.5万平方米，百汇时代广场建筑面积达25万平方米；位于105国道一侧的小榄海港城楼高150米，总建筑面积达20万平方米，其中商业营业面积为8万平方米；位于龙山路的龙山商业中心和天幕城步行街总营业面积也超过5万平方米。

　　据以上不完全统计，小榄已有和在建的商业综合体总面积已经超过50万平方米。对于商业综合体而言，常住人口密度是其发展兴旺的关键因素。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。

　　而小榄镇的人口数量在近年来却呈现逐渐放缓的趋势。《中山统计年鉴（2015）》显示，2014年底常住人口为32.24万人，2010年为31.58万人，5年时间，常住人口增加0.66万人，如果除去人口的自然增长，外来人口在5年时间内几乎没有什么变化。即使按照人均1.2平方米的商业面积测算，小榄商业地产的体量也已经相对过剩。

　　不仅小榄镇，在临近的东升、东凤、古镇、横栏等镇区，已建成和在建的商业综合体项目呈现出鳞次栉比的密集分布状态。对此，有不愿具名的业内人士坦言，“以小榄为中心的东北部镇区，随着人口增长趋势的放缓，前些年上马的商业综合体逐步投入运营，再加上**的冲击，竞争会越来越激烈，如果没有自己的核心竞争力和创新业态，恐怕经营压力会很大。”

　　南部片区：加速布局

　　中心城区、北部镇区的商业地产蓬勃发展，但中山南部片区却似乎动静不大。事实上，中山南部的商业地产发展也比较早，如三乡镇的华丰商业街和宝元鞋厂附近的商业街，其主要销售镇内企业生产的服饰、皮具和鞋袜，因价廉物美，为中山乃至港澳地区的居民所熟知。早年，不少市民都选择到三乡购置衣物，然而这种线下购物形式，正遭受**的猛烈冲击。