李宇嘉：调控限于热点城市 需要防风险而非控房价

　　国庆长假密集“连发”的楼市新政，确实来得突然。短短7天的“黄金周”过后，楼市似乎从亢奋逆转成悲观。“新政”首周，之前此起彼伏的“受捧盘”、“抢房潮”迅速匿迹，取而代之的是各地楼市降价的报道，如深圳豪宅区某项目开盘即降10%，京深二手房报价指数下调10%，合肥连续数日“零备案”等。与此同时，央行行长周小川近期表示，会对信贷增长有所控制。各地新政力度较大，加上资金端收紧预期，楼市是否会迅速掉头向下呢？

　　很多人还是相信，中国楼市是典型的“政策市”。因此，首先要对本轮调控进行正本清源的解读。7月26日，政治局会议部署下半年经济工作时，罕见提出“抑制资产泡沫”，这是本轮调控的源头导向。面对这一信息，股市应声下跌，但楼市强势上攻：8月共诞生52宗高价地，为前7个月月均“高价地”数的2.3倍；8月70城新房价格环比上涨1.3%，这是2010年5月以来最高增幅。

　　在落实中央指示上，一些地方半心半意，甚至是在敷衍，调控陷入“挤牙膏”范式。比如，南京近2个月出台了5次调控政策，直至10月5日发布单身限购、将二套房首付提至八成，才被认为是真正拧紧了抑制泡沫的阀门。

　　为何出现此种情况？“去产能”胶着、经济乏力，地方工业增加值或国企利润增幅已接近于零或负数。即便经济发达的上海，2015年的工业总产值和增加值增幅竟然是-0.5%和0.5%。当前，京沪深房地产开发投资占固定资产投资比重在40%~50%，西安等中部城市占比达60%以上，对楼市的依赖史无前例，地方调控的积极性如何高得起来？再者，在“因城施策”的大框架下，过去“国办发”从上到下的倒逼式调控消失了，也让地方调控态度消极。

　　事实上，当前楼市已非常严峻。在“资产配置荒”时代，杠杆推动的投资需求已成为楼市主旋律。房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%，新增房贷/新增地产销售额比从2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。热点城市外地居民购房占比均已超过了40%，部分城市超过60%，民间和实体资金“脱实入房”愈演愈烈。

　　因此，楼市问题不在高房价，而在高杠杆和泡沫泛滥，以及对杠杆和泡沫可能导致经济转型渐行渐远，可能酿成金融风险和系统性风险的担忧，这种担忧已上升到了金融和经济安全的高度。此轮调控的目的，一方面在于打击投机炒作，降低系统性风险发生的概率；另一方面是约束地方过度依赖楼市的行为，就像李克强总理近期讲的“强化地方的主体责任”。

　　8月份，工业利润、煤价和货运价格全面反弹，房屋和汽车销售、发电量等数据表现强劲。这意味着，今年6.5%的增长托底目标已基本完成，这也腾挪出了楼市调控的空间。由此，如果继续任由楼市泡沫泛滥，不仅“稳增长”过度了，而且不利于控制金融风险和供给侧改革。

　　今年以来，经济企稳明显，但谁都知道，“一枝独秀”的楼市乃最大功臣。目前，无论从稳投资、稳财政的角度，或是从防风险、调结构（城镇化）的角度，对楼市交投两旺、运行稳定的诉求比以往都更强烈。因此，本轮调控并非打压楼市，而是将楼市从危险的边缘拉回来。

　　其次，很多业内人士将此次以限购、限贷为主的调控，与2010~2011年全国大范围的限购、限贷进行比较。事实上，此次限购的力度要弱于上一轮，除了深圳加码限购外，京沪穗限购的力度与上一轮基本持平。其它城市尽管重启限购，但要么仅限购新房、要么仅限购小户型住房。本质上，这反映了各地在控制泡沫的同时，还是希望楼市在需求上要保持一定的活跃度。

　　最后，此次调控中，北京将首套房的首付提至35%，南京、苏州将未结清房贷的二套房首付提至80%，这三个城市杠杆力度有所提升。除此以外，其他城市在杠杆收紧上的力度普遍低于2010~2011年“认房又认贷”的标准。也就是说，对于那些“先卖后买”的需求，各地规定了30%~50%的首付要求。这反映出，各地还是希望以低利率、适度杠杆扶持的宽松房贷环境，助推住房需求释放。

　　总结来看，此轮调控仅限于热点城市，目的在防风险而非控房价，经济企稳也给调控腾挪出了空间。短期看，投资性购房比例大、金融属性突出的城市，楼市将量价齐跌，深圳等城市调整幅度较大。但是，楼市对于稳增长、稳投资、稳财政的地位中短期并未改变，宽松的货币环境和“资产配置荒”预期也未改变。正如李克强总理近期所言，今后城镇化还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。因此，中期内楼市回升将是大概率事件。