易宪容：楼市“金九银十”常态化 风险走高

　　秋风起，天气渐凉，然而房地产市场的火热程度依旧。据统计，全国100个城市(新建)住宅均价环比连续15个月上涨。进入九月，房地产业传统的“金九银十”是否会延续呢？

　　对于房地产开发商、地方政府及房地产投资者来说，当然希望房地产市场的“金九银十”再次上演。上半年房价持续走高，“金九银十”似乎已经常态化。这种常态化会继续吹大房地产市场泡沫，其背后的高风险恐怕是任何人都不愿承担的。

　　当前房地产市场三大问题是十分明确的。首先，不少城市房价持续上涨，尤其是一线城市的房价越来越高，心理承受价格远低于市场价格的消费者会被市场排除在外，因此整个住房市场变成一个投资为主导的市场。另一方面，房价的上涨预期反过来也会刺激有能力的投资者涌入市场，这就是为何房价越是上涨，投机投资者进入越多，房地产市场销售越是繁荣的重要原因之一。

　　其次，住房投资者对房价上涨预期的强化也与央行的低利率、低首付等优惠的信贷政策息息相关。住房投资者认为宽松的信贷政策机不可失，都不愿意错过这种赚钱机会，因此要千方百计地进入这个市场。而这种信贷政策所导致的结果，就是上半年绝大多数的银行信贷资金通过按揭贷款的方式涌入房地产市场。此外，住房投资者及国内银行也会预测，既然信贷政策宽松，那么在这种政策鼓励下，房价短期下跌的可能性不大，投资者也就有胆量向银行贷款购买住房，银行也敢于向购房者发放贷款。这种双向影响，就会把各个城市的房价越推越高，造成当前房地产市场的繁荣。在这种背景下，预计金九银十的火热程度依然持续。

　　再次，当前房价上涨预期强烈的原因还在于政府房地产调控政策的模糊性及不确定性。调控政策的模糊性主要表现为政府本身知道当前国内房地产市场的症结，但政策指向并不明显。比如，7月26日中央明确指出要抑制资产泡沫，但是这种资产泡沫是什么没有详细说明。当前中国市场不仅资产种类多，而且资产泡沫的程度也有不同。但是，由于政府文件对此没有明确指向及界定，那么政府的职能部门及各城市的地方政府就可以根据自己的需要选择性地理解。

　　比如，对于当前地产市场的泡沫，尽管各个城市的泡沫程度有一定的不同，主要是信贷宽松政策及住房税收优惠政策等综合因素引起的。如果要抑制国内房地产泡沫，就需要适当收紧信贷政策，并取消住房税收优惠政策。

　　国内房地产调控政策不确定性是指，地方政府为了配合中央抑制房地产泡沫要求，上半年房价上涨过快的城市纷纷表示要出台房地产调控政策，如上海、深圳、武汉、合肥、厦门、南京等城市。但最后这些城市的调控方案迟迟不出台，甚至有城市出来辟谣说不会出台这样的房地产调控政策。政策的“狼来了”会让国内住房投资者误认为政府并没有调控房价的意愿，也不会让房价下跌，使得房价上涨预期不断地强化。在这种情况下，不仅住房投资者将会不断涌入房地产市场，还会吸引更多的开发商在这些城市抢夺土地、推高地价，而地价这个高价“面粉”又会成为房价“面包”上涨预期的重要原因。

　　可见，在当前的市场环境及政策条件下，由于房地产调控政策的模糊性及不确定性，强化了房价上涨预期，是当前房价不断上涨的重要原因。以此来判断房地产市场形势，“金九银十”已经常态化，国内房价上涨还会持续。过度的投机炒作，房地产市场无论如何繁荣，只能是泡沫越吹大，风险越来越高。

　　作者简介：易宪容原中国社科院金融研究所金融发展室主任；现任青岛大学经济学院教授；青岛互联网金融研究院和青岛财富管理研究院院长。